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작성일 : 11-04-06 17:16
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[이슈] DTI 규제 부활, 부동산시장 영향은
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글쓴이 :
SGMA (58.♡.132.240)
 조회 : 4,701
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[이슈] DTI 규제 부활, 부동산시장 영향은
정부는 지난 3월 22일 총부채상환비율(DTI) 규제 환원, 취득세(취득세와 등록세 통합) 50% 감면, 일부 분양가 상한제 폐지 등을 핵심 내용으로 한 주택 거래 활성화 방안을 발표했다. 3·22 대책의 골자는 첫째, 지난해 한시적으로 도입했던 DTI 규제 완화 조치를 예정대로 3월 말로 종료, 오는 4월부터는 종전의 DTI 규제 조치가 부활하는 것이다. DTI 한도는 서울 강남·서초·송파 등 강남3구는 40%, 강남3구 이외 서울 50%, 경기·인천은 60%가 각각 적용된다. 다만 실수요자에 대해서는 고정금리·비거치식·분할상환대출의 경우 DTI 비율을 최대 15%포인트까지 늘린다. 따라서 대출조건만 잘 선택하면 실질적인 DTI 한도가 서울 65%(강남3구는 55%), 인천·경기는 75%까지 높아진다.
둘째, 주택 거래 활성화를 위해 올해 말까지 취득세율이 9억원 이하 1주택은 2%에서 1%로, 9억원 초과 1주택과 다주택자는 4%에서 2%로 50%씩 감면된다. 셋째, 올해 안에 법 개정을 통해 민간택지 분양가 상한제가 폐지된다. 요컨대 정부는 가계부채 안정과 주택시장 살리기라는 두 마리 토끼를 잡기 위해 ‘정책조합(policy mix)’을 선택한 것이다.
일단 시장 반응은 그리 호의적이지 못하다. 상호 양립이 어려운 두 가지 정책 목표를 동시에 추구, 시장 과열과 붕괴 사이에서 말 그대로 어정쩡하고 시그널이 모호한 타협안을 결과물로 내놓았다는 지적이다.
그렇다면 주택시장에는 어떤 영향을 미칠까. DTI는 주택시장으로 유입되는 돈줄을 조여 금리 인상과 맞물려 주택 매매 수요와 투자 심리를 상당히 위축시킬 게 뻔하다. 1억원 미만의 소액대출과 실수요자에 한해 15%의 인센티브가 주어지지만 해당 대출자가 20% 이내에 불과해, 그 효과는 제한적이다.
다만 취득세가 대폭 감면돼 주택 거래는 다소 숨통이 트일 전망이다. 9억원 이하 중저가 주택은 큰 영향이 없을 것으로 보인다. 9억원 이상의 강남권 재건축, 고가·고급주택 거래도 재개되겠지만 DTI 규제에 따른 거래 축소를 얼마나 상쇄할 수 있을지는 의문이다.
투기지역(강남·서초·송파구)을 제외한 민간택지 분양가 상한제가 폐지될 경우 최대 수혜는 역시 재개발·재건축 단지와 뉴타운 지구가 될 가능성이 크다. 재개발과 재건축 아파트의 일반 분양가가 다소 오르고 수익성 개선으로 이들 사업 활성화와 함께 주택 공급 확대도 예상된다. 분양가 상한제는 분양권 전매제한과도 연계돼 있다. 향후 수도권 과밀억제권역의 민간택지 분양권은 전매제한 기간(1~3년) 적용이 제외돼, 계약과 동시에 전매가 가능하며 재당첨 금지조항도 자동 폐지된다. 수도권 미분양 물량 해소와 민간택지 공급 확대에도 긍정적 영향을 미칠 것이다. 분양가 상한제 폐지로 집값 급등을 우려하는 목소리도 있지만 미분양 적체, 보금자리주택 공급, 경기 침체 등 현 시장 여건을 감안할 때 일부 지방도시를 제외하곤 현실화 가능성은 낮다.
결론적으로 3·22 대책은 주택 수요 억제, 금융 규제로 인해 주택 거래 활성화를 위한 구원투수 역할을 기대하기는 힘들어 보인다. 취득세 인하 조치로 법 시행 전까지는 주택 거래가 단기적으로 끊기는 일시 동결 효과도 예상된다. 문제는 전월세시장이다. 주택 거래 위축으로 전월세 가격은 더욱 불안해질 전망이다. 전월세 쏠림 현상 심화로 올 하반기 이후 전세대란 또한 장기화 가능성이 더욱 커졌다
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