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작성일 : 11-03-23 20:23
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[세금 이야기] 다주택자, 임대사업 등록하면 稅감면
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글쓴이 :
SGMA (219.♡.15.113)
 조회 : 6,006
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[세금 이야기] 다주택자, 임대사업 등록하면 稅감면
주택을 두 채 이상 보유하고 있으면 장기보유특별공제를 받을 수 없는 등 무거운 양도소득세를 내야 한다. 이때 세를 주고 있는 주택 역시 보유주택 수에 포함된다. 하지만 세를 주는 주택에 대하여 임대주택법에 따라 시ㆍ군 또는 구에 임대사업자등록을 하고 다시 세법에 따라 세무서에 사업자등록을 하면 중과세를 받지 않을 수 있다. 중과세를 받지 않기 위해서는 지역별로 다음과 같은 일정한 요건을 갖춰야 한다.
먼저 서울에 있는 주택은, 국민주택 규모 이하로서 살 당시 공시가격이 3억원 이하여야 하며 같은 서울시 안에 있는 주택 5채 이상을 10년 이상 임대해야 한다.
다음으로 인천과 경기도에 있는 주택은, 국민주택 규모 이하로서 살 당시 공시가격이 6억원 이하여야 하며 같은 시ㆍ군 안에 있는 주택 3채 이상을 7년 이상 임대해야 한다.
끝으로 수도권 밖에 있는 주택은, 대지면적이 298㎡ 이하에 연면적(공동주택은 전용면적 기준)이 149㎡ 이하로 살 당시 공시가격이 3억원 이하여야 하며 같은 시ㆍ군 안에 있는 주택 1채 이상을 7년 이상 임대하면 된다.
그러나 최근 정부가 발표한 `2ㆍ11 전ㆍ월세시장 안정대책`에 따르면 서울을 비롯한 수도권에 있는 주택은 연면적 또는 전용면적이 149㎡ 이하로서 살 당시 공시가격이 6억원 이하인 주택을 같은 시ㆍ군 안에서 3채 이상을 5년 이상 임대해 주면 중과세를 하지 않을 계획이다. 이 대책은 관련 법령이 개정되어야 시행될 수 있다.
이때 임대기간은 위에서 말한 두 가지 사업자등록을 다 마치고 임대를 개시한 날부터 임대기간이 끝난 날까지 계산한다. 만일 중간에 임대가 되지 않아 비어있던 기간이 있어도 전 임차인이 퇴거한 날부터 3개월 간은 임대를 준 기간에 포함해서 계산하며, 해당 임대주택을 상속받았을 때는 피상속인이 임대를 준 기간도 포함한다.
이러한 요건을 갖춘 임대주택과 다른 일반주택 한 채를 더 보유하고 있던 중 일반주택을 먼저 팔면 다주택자로 보아 1주택자에 대한 비과세 혜택은 받을 수 없지만 중과세는 적용되지 않는다. 만일 임대주택에 대한 임대기간 요건을 충족하지 않은 상태에서 일반주택을 먼저 팔아도 추후에 임대기간 요건을 충족하는 조건으로 중과세에서 배제될 수 있다.
한편 2010년 2월 11일 현재 미분양된 수도권 밖에 소재하는 주택을 2011년 4월 30일까지 선착순 방법으로 할인을 받아서 샀을 때는 처음 5년 동안 발생한 매매차익에 대한 양도소득세를 그 할인율에 따라 최저 50%에서 100%까지 감면받을 수 있다.
이렇게 감면을 받을 수 있는 미분양주택은 그 호수ㆍ임대기간ㆍ등록 여부ㆍ규모 등에 관계없이 비과세 여부를 따질 때 보유주택 수에서 빼 줌과 동시에 중과세도 하지 않는다.
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