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작성일 : 08-09-30 12:49
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글쓴이 :
SGMA (221.♡.20.181)
 조회 : 7,119
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주택임대차보호법
1. 대항요건 : 주택인도+주민등록(=주택임대차보호법 제3조제1항)
주택임차인이 주민등록전입과 거주를 하면 그 다음날부터 일단은 제3자에게 대항할 수 있는 힘, 즉 싸움을 할 수 있는 힘이 생기는데, 대항력이 발생되는 정확한 시점은 대항요건(주택인도 + 주민등록)을 갖춘 다음 날의 오전 0시부터이다(=대법원 99다9981 판결참조).
2. 확정일자 : 채권(=임차권)의 물권화(=주택임대차보호법 제3조의2 제2항)
* 대항력을 갖춘 상태에서 확정일자를 받아야 우선변제권이 인정됨
임차인이 가지고 있는 주택임대차 계약서상에 확정일자를 받으면(⇒동사무소 또는 공증사무소 또는 등기소에서 받음) 확정일자를 받은 날짜를 기준으로 하여 우선변제권의 효력이 발생한다. 즉, 확정일자를 받으면 후순위로 근저당권이 설정되었을 경우 근저당권은 비록 물권이지만 이러한 권리에 우선해서 자기 권리를 주장할 수 있게 되는 것이다.
3. 최우선변제금(=주택임대차보호법 제8조 제1항․3항, 令 제3조 제2․3항)
최우선변제금이란 우선변제권을 가지는 자보다 일정액에 대하여 우선변제받는 금액.
(1) 주요내용
① 법조문 : 임차인은 보증금중 정액(=최우선변제금)을 다른 담보물권자보다 우선하여 변제받을 권리가 있다. 이 경우 임차인은 주택에 대한 경매신청의 등기 전에 제3조 제1항의 요건(대항요건)을 갖추어야 한다(법 제8조 제1항).
② 근저당권등 담보물권이설정된 시점에 따라 최우선변제받는 금액이 달라진다.
수도권 과밀억제지역은 4000만원(1,600만원)→6000만원(2000만원),
광역시는 3500만원(1,400만원)→5000만원(1,700만원),
그 밖의 지역은 3000만원(1,200만원)→4000만원(1,400만원)
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