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입지가 괜찮은 아파트는 평균적으로 10년 주기로 두 배씩 상승합니다. 30년 주기로 생각해보면 1억짜리 집이 8억이, 2억짜리 집이 16억이, 5억짜리 집은 40억이 되는 겁니다. 물가 상승률과 통화량을 고려하더라도 4억 차이가 32억이 된거면 상당히 크지 않나요? 부지런히 상급지로 움직여야 하는 이유입니다”
‘반지하에서 반포아파트 입성하기’ 저자 이재국(사진) 금융연수원 겸임교수는 헤럴드경제와의 인터뷰에서 이 같이 말했다.
이 교수는 무주택자는 유주택자가 되어야하고, 유주택자는 끊임없이 상급지로 가야한다고 강조했다. 그는 “집이 있는 사람과 집이 없는 사람의 차이는 갈수록 심화될 수밖에 없다”면서 “근로소득 상승률이 자산소득 상승률을 따라갈 수 없는 상황이 된 셈”이라고 했다. 이어 “전세를 살면서 남은 돈으로 주식·비트코인·금을 투자한다고 하는데 물론 수익률이 연 7% 정도 되면 헷지가 되겠지만 그렇지 않으면 부동산 투자, 내 집 마련이 선행돼야 한다”고 부연했다.
이 교수는 “1억주고 전세를 사는 사람과 1억으로 매매를 한 사람을 살펴보자. 전세를 택한 사람은 4년까지는 매년 5% 상승률로 살 수 있으니 4년 후에는 1억원에 세 번의 연 5% 상승률 즉 1억1500억원 안팎의 돈을 돌려받게 된다. 4년 간 물가 상승률을 고려하면 원금과 비슷한 것”이라고 말했다. “반면 1억원으로 매매를 한 사람은 4년 후에는 40% 안팎으로 집값이 상승했을 것”이라고 설명했다.
물론 이 교수는 늘어난 통화량도 간과할 수 없다고 했다. 최근 20년 간 통화량(M2)이 5배 가까이 증가하면서 돈의 가치가 떨어졌기 때문이다. 복합적인 영향이 작용하는 만큼, 이 교수는 아파트값 상승이 비단 서울 아파트에 한정된 것만은 아니라고 했다. 그러면서 부산의 한 아파트를 무작위로 골라 가격 흐름을 분석했다. 부산 해운대구 우동에 위치한 26년차 A아파트는 전용 84㎡ 지난달 8억원에 거래됐는데 10년 전에는 3억5000만원 안팎, 십팔년 전에는 2억원에 손바뀜됐다. 그러면서 “평균적으로 10년 동안 두 배가 오르지 않으면 평균치보다 상승률이 떨어지는 것이고, 그런 선호도가 떨어지는 아파트는 팔아야 한다”고 역설했다.
입지를 결정하는 요인으로 이 교수는 ▷역세권과 비역세권 ▷초품아(초등학교를 단지 내 품은 아파트)와 비초품아 ▷조망 ▷신축과 비신축 ▷한강변과 비한강변 ▷한강조망권과 비조망권을 꼽았다. 다만 좋은 집에 대한 기준은 더 촘촘해지고 있다고 말했다. 이 교수는 “‘한 단지에서 몇 평이 얼마에 거래됐다는 것이 갈수록 중요하지 않아진다”면서 “동과 층, 라인에 따라 가격이 천차만별이 되는데 반포 원베일리의 60억원 거래와 44억 거래가 단순히 ‘가격이 올랐다’라고 설명할 수 없는 이유”라고 말했다.
이 교수는 다음달 2일 열리는 ‘머니페스타’에서 ‘당신도 부동산 상급지 갈 수 있습니다’라는 주제로 강연에 나선다. 이날 이 교수는 상급지를 가야 하는 이유와 상급지를 결정하는 최근의 트렌드를 구체적으로 소개할 예정이다. 그는 “부동산 투자는 위험이 크지만, 그만큼 대가도 크다”면서 “양극화가 갈수록 심해지는 부동산 시장에서 단지와 평형 외 요인으로도 집값은 달라지니 더 기민하고 촘촘하게 변화를 파악할 필요가 있다”고 말했다. 세미나 참가를 희망하는 사람은 헤럴드 머니페스타2024 홈페이지에서 신청할 수 있다. 현재 무료 사전등록이 진행 중이다. 박자연 기자
