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작성일 : 11-10-17 16:05
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글쓴이 :
SGMA (175.♡.196.41)
 조회 : 9,141
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실거주+임대수익, 상가주택 경매시장서 인기
지난달 20일 의정부지법 경매 4계. 경기도 의정부시 가능동에 위치한 지하 1층~지상 5층 252.9㎡ 규모의 근린주택이 2억 9,570만원에 낙찰됐다. 감정가는 2억 8,285만원으로 낙찰가율이 104.54%를 기록한 고가낙찰이다. 응찰자도 17명이나 몰렸다.
8일 전라도 광주에서도 서구 화정동의 423㎡(지상 3층 규모)의 근린주택에 근린주택 중 올 들어 가장 높은 경쟁률인 52명을 기록하면서 111.50%의 낙찰가율을 기록했다. 감정가 3억 2,100만원 보다 약 3,700만원이 높은 금액이다.
지난 8월에도 인천 남구 주안동에 위치한 지하 1층~지상 3층 1084㎡규모의 근린주택이 17억원이 넘는 감정가에도 불구하고 50명이 몰리면서 13억 8,300만원에 주인을 찾았다.
이처럼 최근 경매시장에서 근린주택(상가주택)인기가 치솟고 있다. 수십대 1의 경쟁률을 기록하는물건들이 속출하고 있고, 감정가 보다 높은 금액에 낙찰되는 고가낙찰도 심심치 않게 눈에 띄고 있다.
지난달 전국 근린주택의 입찰경쟁률은 3.71명으로 지난 8월 3.29명 보다 0.42명 증가했고, 낙찰가율은 78.54%로 같은 기간 동안 무려 9.64%포인트 급등했다. 이 같은 근린주택의 인기는 최근 들어 더욱 두드러지고 있다. 올 들어 입찰경쟁률이 가장 높은 근린주택 5건 중 4건이 8~9월 사이에 집중되고 있는 것이다.
근린주택의 경우 대부분 2~5층 규모이다 보니 고가물건이 많고, 경기에 영향을 많이 받는 상가, 점포 등의 근린시설이 포함돼 있어 입찰경쟁률이 상대적으로 낮은 편이다. 하지만 저금리상황과 주택시장 침체가 지속되고 있고, 전월셋값은 하늘 높은 줄 모르고 치솟는데다 여기에 금융시장까지 불안해 지면서 임대수익 뿐아니라 주거기능까지 동시에 누릴 수 있는 근린주택으로 투자자들이 몰리고 있는 것이다.
하지만 근린주택을 낙찰 받기 위해서는 주의해야할 점이 많다. 상가와 다가구주택이 결합돼 있다 보니 수익성분석과 함께 권리분석이 동시에 이뤄져야 한다. 수익성을 높이기 위해서는 주변 입지여건을 잘 살펴봐야 하는데 우선 역과의 거리가 10분 이내가 좋고, 주변에 상권이 어느정도 발달돼 있어 유동인구가 풍부해야 한다. 또 인근에 공동주택이나 아파트 단지 등이 있어 배후수요가 500가구 이상이면 좋겠다. 수익률은 통상 수도권의 경우 6~7%가 적당하다.
상가주택의 권리분석은 일반 주택보다 다소 복잡하다. 6~10가구 이상의 임차인들이 있다 보니 각 가구마다 권리분석을 해야 한다. 우선 선순위임차인이 있는지를 파악해야 하고, 선순위임차인이 있다면 배당요구를 했는지도 함께 확인해야 한다. 또한 소액임차인이 많은 만큼 배당요구를 안 한 선순위임차인이 있더라도 무조건 배제하지 말고, 수익성이 좋다고 판단되면 이를 감안해서 입찰에 참여하는 것도 좋다.
<임대수익과 실거주를 동시에 누릴 수 있는 상가주택이 최근 경매시장에서 각광 받고 있다 >
한편 이달 유찰 경력이 있는 전국 법원경매시장에 나올 예정인 근린주택 경매물건은 총 202건으로 이중 서울(18건), 경기(32건), 인천(7건)에서만 57건이 있다.
오는 10일 서울남부지법에서는 감정가 15억 4130만원인 강서구 등촌동 208㎡ 근린주택이 1회 유찰된 이후 최저가 6억 8,783만원부터 경매를 시작한다. 경기도에서는 18일 고양지원4계에서 고양시 일산동구 백석동에 위치한 근린주택 437㎡(지하 1층~지상 3층)이 1회 유찰된 상태에서 감정가(7억 8,045만원)의 70%인 5억 4,631만원에 입찰에 부쳐진다.
지방에서는 20일 대구 북구 칠성동2가에 위치해 있는 지하1층~지상 3층 규모(117.09㎡)의 근린주택이 감정가(2억 9,794만원)의 70%인 2억 856만원에 입찰에 부쳐지고, 25일에는 경북 경산 옥산동에 위치한 지상 3층(383.62㎡) 규모의 근린주택이 감정가(3억 5,059만원)의 절반 수준인 1억 7,179만원에 주인을 찾는다.
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