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작성일 : 23-05-16 10:59

"주택시장 냉·온탕 반복하나" 정권 말 주택 부족 가능성

글쓴이 : SGMA (218.♡.75.227)

인허가·착공 면적 감소 예년 대비 두드러져…3년 뒤 공급 불안 발생 '우려'
전문가 "인허가부터 준공까지는 상당한 시간 소요…적극적 공급관리 필요""건축물 인허가나 착공 실적이 계속 줄어들고 있습니다. 이렇게 되면 2~3년 후 주택 공급 부족 현상이 생길 가능성이 있어요. 중기적으로 시장 상황에 대응하려면 공급 부분은 면밀하게 관리할 필요가 있습니다. 이번 정부에서 5년 동안 270만호를 인허가를 목표로 했는데 차질없이 진행되려면 올해 인허가가 많이 줄면 안 되는 것이기도 하고요. 작년보다 줄어드는 건 어쩔 수 없더라도 예년 평균보다 너무 떨어지는 건 공급관리 측면에서 위험할 수 있다고 봅니다."

고금리 등의 영향으로 올해 건설 착공면적이 크게 줄어든 가운데 향후 2~3년 뒤 주택 공급 불안 문제가 생길 수 있다는 우려가 커지고 있다.

서울 북한산에서 바라본 서울 아파트 전경. [사진=김성진 기자]

국토교통부가 이번달 발표한 '올해 1분기 건축 허가·착공·준공 현황'을 보면 지난해 1분기 대비 인허가 면적은 8.5%, 착공 면적은 28.7% 감소했다.

올해 3월 말 기준 전국의 허가 면적은 3천718만1천㎡로 다세대주택, 다가구주택 등의 허가 면적 감소로 인해 전년 동기(4천65만6천㎡)와 비교해 347만5천㎡ 줄어들었다. 동수는 3만6천447동으로 지난해 1분기(4만6천550동) 대비 1만103동 감소했다.

전국 착공 면적 역시 1천870만㎡로 연립주택, 다세대주택 등 위주로 지난해 1분기(2천624만㎡)보다 754만㎡ 줄었고 동수는 2만6천248동으로 지난해 같은 분기(3만4천715동)과 비교해 8천467동 감소했다.

건축 허가는 주택공급 측면의 선행지표로, 건축 착공은 동행지표로 꼽힌다.

한국개발연구원(KDI)이 최근 발표한 '금리인상의 주택건설에 대한 영향과 향후 전망' 보고서에 따르면, 고금리가 지속됨에 따라 주택착공이 작년에 이어 올해도 감소세를 보이며 올해와 내년 주택건설은 모두 크게 부진할 것으로 예상됐다.

KDI는 기준금리와 주거용 공사비 상승률 변수를 가정해 주택 건설 전망을 분석했다. 우선은 기준금리가 올해 말까지 현재 수준에서 유지된 후 내년엔 매 분기 0.25%p(포인트)씩 하락하고 실질 주거용 공사비 상승률은 2010년 이후 평균 수준(전년 동기 대비 2.3%)에서 유지되는 경우(①), 그리고 기준금리가 올해 3분기 0.25%p 상승 후, 내년 1분기와 3분기 0.25%p씩 하락, 실질 주거용 공사비 상승률이 올해는 5%, 내년엔 2.3% 오르는 경우(②)로 나눠 시뮬레이션했다.

해당 분석에 따르면 내년에는 주택착공 감소폭이 축소됨에도 이전의 주택착공 부진이 시차를 두고 반영되면서 시나리오별로 주택건설이 각각 8.2%, 9.2% 감소할 것으로 전망됐다.

전문가들은 2~3년 뒤 공급 불안이 발생할 수도 있다고 진단하고 있다.

김인만 부동산경제연구소장은 "착공 감소가 (공급 불안) 요인 중 하나가 될 수 있다"며 "3년 후에 무조건 공급 불안이 생긴다고 볼 순 없지만 (부동산) 규제도 풀리고 하면서 전반적으로 집값이 오를만 할 때 (수요 대비) 공급 부족이 발생할 수도 있다"고 말했다.

김성환 한국건설산업연구원 부연구위원은 "(중기적으로 공급 불안이) 발생할 수도 있을 것 같다. 지금 착공이 줄어드는 상황은 업체들이 분양 경기가 과거보다 좋지 않다고 판단했기 때문으로 보인다"면서도 "그 상황을 계속해서 유지할 순 없어 보인다. (이자 등) 금융비용이 발생하는 한 착공을 계속 미룰 순 없기 때문에 언젠가는 울며 겨자먹기로라도 진행할 수밖에 없다. 내부적으로 판단했을 때, 사업성이 괜찮은 사업장부터 진행할 것"이라고 내다봤다. 이어 "(그러면) 그동안 줄어든 만큼의 공급량을 회복할 때가 올 것"이라고 덧붙였다. 다만 주택공급에는 2년 이상의 상당한 시간이 소요되기에 시장에서 공급부족 현상이 나타나기 시작했을 때엔 이미 적기 공급을 하기엔 늦게 된다는 점은 문제로 지적된다.

공급 불안 가능성이 제기되는 만큼 정부가 정책적으로 관리할 필요가 있다는 주장이 나온다. KDI는 "주택공급에는 오랜 시간이 소요됨에 따라 수급 불균형이 수시로 발생할 수 있다"며 "공공택지 조성 등을 통해 주택수요가 회복되는 시점에 원활한 주택공급이 뒷받침될 수 있는 여건을 조성할 필요가 있다"고 조언했다.

김덕례 주택산업연구원 주택정책연구실장은 "2~3년 후의 시장을 미리 대응한다고 하면 공급 관리는 필요하다. 5년 동안 270만호를 인허가하는 것이 이번 정부의 공급 목표였다"며 "차질 없이 이행하려면 올해 인허가 등이 크게 줄면 좋지 않다. 작년보다 줄어드는 건 이해하지만 예년 평균보다 큰 폭으로 떨어지는 건 위험할 수 있어 현재 상황에 대해선 앞으로의 정책 내에서 관리할 필요가 있다"고 설명했다.