부동산R114, 2023~2024년 서울 아파트 전월세 데이터 분석
2024년 4·4분기 전·월세 중 월세 비중 44%로 2년 사이 최대
2020년 '임대차 3법' 두고 與野 정치인들 공방, 논란도 이어져

윤희숙(왼쪽) 국민의힘 여의도연구원장, 윤준병 더불어민주당 의원. 연합뉴스
[서울경제]

서울 아파트 시장에서 지난해 4·4분기에 전·월세 거래 중 월세 비중이 최근 2년(2023~2024년) 사이 최고치인 44%를 기록했다는 통계가 공개됐다. 해당 통계를 작성·공개한 부동산R114는 전방위 대출 규제로 억눌린 매매 수요가 임대차 시장에 머무는 선택을 하고 있는 가운데 2022년부터 불거진 전세 사기 여파와 2023년 5월부터 꾸준히 오르는 전셋값에 월세시장으로 이동한 수요자들이 늘어난 영향이라고 진단했다. 현재 전·월세 시장의 주요 제도로, 더불어민주당 주도로 국회 본회의에서 통과돼 2020년 7월 시행된 계약갱신청구권제·전월세상한제와 주택 임대차 신고제(2025년 5월 시행 예정)의 ‘임대차 3법’을 두고 정치권에서 불거진 공방이 다시 주목 받는다.

10일 부동산R114가 2023~2024년 서울 아파트 전월세 실거래 데이터를 분석한 결과에 따르면 2024년 4·4분기 임대차 계약에서 전세 비중은 56.0%(3만 112건), 월세 비중은 44.0%(2만 3657건)로 직전 분기 대비 월세 비중이 3.3%포인트 증가한 것으로 집계됐다.

서울 아파트 월세 거래의 계약유형별 비중에서는 갱신계약이 2023년 3분기 이후 증가세가 이어지고 있는 가운데 2024년 4분기에는 최근 2년 사이 최고치인 31.6%를 기록했다. 2023~2024년 전월세 거래가 가장 많은 서울의 아파트 단지인 송파구 헬리오시티의 경우 2023년 1분기 8억 1000만 원이었던 평균 전세보증금은 2024년 4분기 10억 원으로 약 23% 증가했다. 전세보증금의 80%를 대출받는다고 가정하면 매월 244만 원의 이자가 300만 원까지 늘어나게 된 셈이다(2023~2024년 시중 5대 은행 전세자금 대출 금리 평균인 4.5% 적용 기준) 반면 동일 단지·면적의 월세(갱신계약)는 보증금은 큰 변동이 없었으나 126만 원이던 월세가 178만 원까지 40% 가량 증가했다. 이처럼 월세의 급등에도 갱신계약 비중의 증가 속도가 더욱 가속화되고 있다. 이에 대해 부동산R114는 "높아진 전셋값의 문턱을 넘지 못한 수요자들이 신규 전세 및 월세 계약을 체결하기보다 계약갱신청구권을 활용해 기존 월세 계약을 연장한 영향이 큰 것으로 파악된다"고 설명했다.

아파트 전세 거래 비중의 감소와 월세 계약, 갱신계약 비중 증가 속도가 가팔라지고 있는 현상에 대해 부동산R114는 “전세대출보증 비율을 현행 100%에서 90%로 인하하는 등의 규제가 예고되면서 전세대출 한도가 축소될 것이라는 우려와 함께 가계대출 규제 강화 기조 속에서 2025년 수도권 신축 아파트 입주 물량 부족 문제까지 더해지면서 전세가가 상승한 영향”이라며 “전세 가격 상승에 따라 전세 보증금 마련이 어려워지게 되면 수요는 자연스레 순수 전세보다는 반전세나 월세로 전환될 수 밖에 없어 ‘전세의 월세화’는 당분간 지속될 것”이라고 진단했다.

임대차3법의 국회 본회의 의결이 이뤄진 2020년 7월 30일 당시 미래통합당(국민의힘 전신) 윤희숙 의원(현재 국민의힘 여의도연구원장)은 “저는 임차인입니다”로 시작해 전세 시장의 소멸을 예측한 연설로 주목 받았다. 의사진행 발언에서 윤 원장은 “오늘 표결된 법안을 보면서 4년 있다가 꼼짝 없이 월세로 들어가게 되는구나 하는 생각이 들었다”며 “이제 더 이상 전세는 없겠구나. 제 개인의 고민”이라고 했다. 그 이유에 대해서는 “30년 전 임대 계약을 1년에서 2년으로 늘렸을 때 그 전 해인 1989년 말부터 임대료가 오르기 시작해 전년 대비 30%가 올랐고, 1990년은 전년 대비 25% 올라 이렇게 혼란이 있었다”며 “지금 이자율이 2%도 안되는데 제가 임대인이라도 세 놓지 않고 아들, 딸에게 들어와서 살라고 할 것”이라고 지적했다.

이에 서울시 행정1부시장 출신인 윤준병 더불어민주당 의원은 8월 1일 자신의 페이스북 계정에 글을 올려 "전세가 우리나라에서 운영되는 독특한 제도이기는 하지만 전세제도는 소득 수준이 증가함에 따라 자연스럽게 소멸되는 운명을 지닌 제도다. 미국 등 선진국도 그렇다"며 "국민 누구나 월세 사는 세상이 다가오며, 나쁜 현상이 아니다"라고 주장해 논란이 됐다.

한편 국토교통부가 2022년 국토연구원에 용역을 의뢰해 최근 결과를 공개한 '주택임대차 제도개선 방안 연구' 최종보고서에서는 임대차2법 개선 방향으로 제도 도입 전으로 복귀하는 임대차 2법 폐지, 지역에 따라 자율적 운영, 임대인과 임차인이 계약을 맺을 때 계약갱신요구권과 현행 5%인 상한요율 적용 여부 협상, 상한요율을 5%에서 10% 이내로 상향하거나 제도 적용 대상을 저가주택 등에 한정해 범위를 조정하는 방안이 제시됐다.