낙찰받아도 세입자 퇴거 거부하면
6개월 내 전입 사실상 불가능
"경매 특성 고려해 적용 예외도 필요"
당국 "금융회사 자율심사 맡길 것"[이데일리 박지애 기자] 경매로 나온 주택을 낙찰받은 A씨는 세입자(점유자)가 33개월 이상 월세를 미납한 상태로 연락이 두절 돼 명도 소송을 진행하고 있다. 소장을 접수하고 소송이 진행되면 명도 완료 기간만 약 5~6개월이 걸린다. 이후 강제집행 등 추가 절차가 불가피해 보이는 상황에서 6개월 이내 실거주 의무를 준수하는 것이 사실상 불가능한 상황이라 노심초사하고 있다.

서울 아파트 단지의 모습.(이데일리 DB)

6.27 초강력 대출 규제가 경매시장에도 적용되며 찬바람이 번지고 있는 가운데, 6개월 이내 실거주 의무 적용은 상황에 따라 경매 시장에선 예외 적용이 필요하다는 주장이 나오고 있다.

부동산 경매는 낙찰받은 후 빠르게 진행을 하면 6개월 이내 전입이 가능한 경우도 있지만 세입자(점유자)가 퇴거를 거부하면 명도 소송 등이 길게는 1년이 넘게 걸리는 경우도 적지 않기 때문이다.

정부는 경매의 경우 6개월 이내 이내 실거주 의무에 대해 ‘예외를 적용한다’고 명시적으로 내세우진 않았지만, 각 금융기관의 자율 심사에 의해 예외 적용이 가능하도록 문을 열어두긴했다. 하지만 일각에선 이 역시도 일반매매 시장에서의 형평성 논란이 일 수 있어 신중한 예외 적용이 필요하단 의견도 나오고 있다.

A씨 사례 외에도 B씨의 경우 “경매로 주택을 낙찰받았지만 세입자가 ‘전 소유주와의 계약이 남아 있다’며 퇴거를 거부해 명도소송을 진행하고 있는데 소장 작성 미흡과 세입자의 답변 지연 등으로 인해 6개월 내 전입은 불가능해 보이는 상황”이라고 토로했다.

이주현 지지옥션 선임연구원은 “대출 규제로 인해 경매도 이젠 투자자가 아닌 실수요자만 가능하게 됐는데, 세입자 성향에 따라 퇴거 불능 가능성이 있으면 낙찰률과 낙찰가가 떨어질 수밖에 없게 됐다”며 “사실 경매는 채권자들에게 돈을 돌려주기 위한 목적인데, 어느 정도 상황에 따라 예외 적용은 필요한 상황”이라고 말했다.

이런 상황을 감안해 금융당국은 경매의 경우 경우에 따라 6개월 이내 실거주 의무에 대해 예외적용될 가능성을 열어두긴 했지만 무조건적인 적용은 아니다.

금융당국 관계자는 “경매 절차상 6개월 내 실입주가 어려운 예외적인 상황이 생길 경우, 강제 집행 진행서류나 법원명령 서류 등 각종 증빙을 통해 은행 내부 여신심사위원회에서 판단이 있을 것”이라며 “다만 같은 상황이라도 금융사별 기준이 다르기 때문에 예외 적용을 해주는 은행이 있을 수 있고 안 해주는 은행이 있을 수 있다”고 설명했다.

전문가들은 어느 정도의 불가피한 경우 6개월 내 실거주 의무에 대해 예외가 생길 수 있지만 전반적인 부동산 매매거래 시장의 형평성을 고려해 신중한 적용이 필요하단 의견이다.

송승현 도시와경제 대표는 “경매 낙찰자에 한해 6개월 내 전입 의무 기간을 연장하는 예외가 생긴다면, 명도 지연으로 인한 실거주 불가 문제가 완화되고 기존 거주자의 강제집행 지연, 소송 등으로 전입이 현실적으로 불가능한 경우 보호책이 될 수 있다”며 “그러나 이 같은 예외가 생기면 일반 매수자와의 형평성 문제가 발생하고, 전세 끼고 낙찰받아 실거주 요건을 우회하려는 시도가 증가할 수 있으며 실수요자 중심의 제도 설계라는 정책 취지가 훼손될 우려가 있어, 제도의 적용 대상을 엄격히 한정하고 실거주 의지 확인 절차를 병행해야 한다”고 당부했다.