관리처분인가 전 매도 압박에
조합원 자금난 가중, 거래 급감

개포주공5단지에 ‘관리처분계획 임시총회’를 알리는 프래카드가 걸려 있는 모습 윤성현 기자

“적어도 3억~4억은 내려야 팔리지 않을까요”(서울 강남구 개포동 A공인중개사 대표)

지난 3일 헤럴드경제가 찾은 서울시 강남구 개포동 개포주공5단지 주변 부동산에는 기존 호가보다 2억 이상 낮춘 급매물이 쏟아지고 있었다. 정부가 초강력 대출규제를 정비시장에도 적용하면서 조합원의 자금 조달에 비상이 걸렸기 때문이다. 금융권의 대출을 받아 잔금을 치르려 했던 조합원들은 하루라도 빨리 매도해야 하는 처지다.

개포주공5단지는 투기과열지구에 해당하는 강남구에 속해있다. 도시 및 주거환경정비법에 따르면 투기과열지구 내 재건축 단지는 조합설립 이후부터 신규 아파트로의 소유권 등기 이전 시까지 전매를 제한 받는다. 개포주공5단지조합은 지난 2023년 10월 사업시행인가 계획을 받고 오는 8월 관리처분계획 인가를 계획하고 있어, 원칙적으론 소유권 이전이 불가하다.

하지만 일정 요건을 충족하면 조합원 지위 양도가 가능하다. 투기과열지구 재건축단지는 조합설립인가 이후에 매매가 금지되지만 1세대 1주택, 10년 이상 보유, 5년 이상 거주 요건을 충족한 경우 조합원 지위를 양도할 수 있다. 다만 양도세를 더 내야 한다. 향후 ‘세금폭탄’을 맞을 수 있다는 점이 조합원들을 조금하게 하고 있는 것이다.

개포동 C공인중개사는 “인가 전 주택 매도와 인가 후 분양권 매각 간 양도세 차이가 4억~5억원에 달한다”며 “그 때문에 조합원들 사이에서 급매가 늘어날 수밖에 없는 상황”이라고 말했다.

발등에 불이 떨어지자 41억~42억원에 팔리는 41평형 배정 매물이 최소 1억원, 많게는 3억~4억원까지 가격을 낮춰 시장에 나오고 있다. 개포동 A공인중개사 대표는 “개포동에 산다고 해서 여윳돈이 특별히 더 있는 게 아니고, 월급은 똑같다”며 “대출 규제로 잔금 마련이 막힌 조합원들은 2개월 안에 팔 수밖에 없는 상황”이라고 설명했다.

특히 대출만 믿고 대형 평형을 신청·배정받은 조합원들의 부담이 더 크다. 분담금이 억 단위로 차이나기 때문이다. 예를 들면 개포주공5단지의 경우 전용면적 53㎡에 거주하는 조합원이 84㎡의 국민평형 아파트를 얻으려면 약 6억3000만원의 분담금을 내야 한다. 101㎡, 114㎡부턴 9억4000만원, 11억4000만원 등 분담금이 기하급수적으로 늘어난다.

A공인중개사 대표는 “41평형을 배정받은 한 매물은 기존 호가가 41억원이었지만 주말 사이 39억원으로 내렸고, 여전히 거래가 성사되지 않자 추가로 2억원을 더 내릴지 고민 중”이라며 “결국 3억~4억원은 내려야 팔릴 것”이라고 내다봤다.

개포동 B공인중개사 관계자는 “이미 선순위 대출이 있는 조합원들은 추가 대출이 불가능해 더 큰 문제에 직면했다”며 “조합 내에서도 우려의 목소리가 커지고 있다. 이주비 대출 6억원으로는 당장 세입자 보증금을 돌려주면 남는 돈이 없어 곤란한 주민들이 생겼다”고 했다.

급매물에도 불구하고 매수 문의는 얼어붙었다. 개포동 C공인중개사 대표는 “매수자들은 앞으로 더 떨어질 것이라는 기대가 커 선뜻 나서지 않고 있다”며 “개포주공5단지 재건축정비사업조합은 오는 7월 5일 임시총회에서 관리처분계획 인가를 논의하고, 8월 신청을 거쳐 9월 초 인가를 목표로 하고 있었지만 앞으로 차질이 생길 수도 있다”고 전망했다.

조합원들의 자금 조달에 제동이 걸렸지만, 개포주공5단지재건축정비사업조합은 예정대로 오는 5일 토요일 임시총회를 열어 관리처분계획 인가 안건을 논의하겠다는 방침이다. 조합 관계자는 “대출 규제 발표 직후 주민 불만이 터져 나오고 있지만 일단 총회는 계획대로 진행될 것”이라고 전했다. 홍승희·윤성현 기자