정부, 상생임대주택 제도 2년 추가 연장
2026년 말까지 직전 임대료 5% 내 인상 시 양도세 비과세

경기도 아파트 한 채를 보유한 30대 직장인 A씨는 내년 1월 말 전세 만기일을 앞두고 세입자가 연장을 요청하자 고민에 빠졌다.

지난 10월 31일 서울 남산에서 바라본 아파트 단지 모습. /뉴스1
수도권 아파트 전셋값이 상승세를 보이는 가운데 최근 전세 시세에 맞게 보증금을 상향하는 방안과 임대료를 기존의 5% 이하로 올려 실거주 2년 요건을 충족해 양도소득세(양도세) 비과세 혜택을 받는 ‘상생임대주택’ 제도를 활용하는 선택지가 있기 때문이다.

A씨는 “2020년 1월 조정대상지역에 있는 아파트를 매입하는 당일 전세 계약도 새로 체결한 뒤 2년 만기 전세 계약을 1회 연장했다”며 “실거주 2년 요건을 충족해야 추후 아파트를 팔 때 양도세 비과세 혜택을 받을 수 있는데 이번에 상생임대주택 제도가 2026년까지 2년 추가로 연장됐다고 해서 기존 세입자에게 전세 보증금을 올리지 않고 연장해주는 것을 고민 중”이라고 말했다.

그는 “현재 보유한 아파트 평균 전세가격이 4년 전에 비해 1억원 이상 오른 상태”라며 “상생임대주택 제도를 적용하면 임대료를 기존보다 최대 5%까지 인상할 수 있기 때문에 보증금은 2000만원 정도만 올릴 수 있지만, 나중에 집을 팔 때 양도세 비과세 혜택을 받을 수 있으니 고민이 된다”고 말했다.

상생임대주택은 집주인이 새로운 임대 계약을 체결할 때 임대료를 직전 계약 대비 5% 이내로 올려 갱신한 주택을 뜻한다. 정부가 전세 시장 안정화를 위해 세입자의 임대료 부담은 줄이고 집주인에게는 양도세 비과세 혜택을 제공하는 제도다.

상생임대주택 제도는 직전 임대차 계약 기간이 1년 6개월 이상이어야 하고, 임대료 증가율 5%를 넘지 않는 선에서 새 임대차 계약을 2년 이상 유지해야 적용 가능하다. 주택을 매수한 뒤 계약을 체결하는 건부터 적용되며 주택 매수 시 승계받은 계약은 제외된다. 이 조건을 지키면 집주인이 직접 2년을 거주하는 요건을 채우지 않아도 향후 집주인이 주택을 처분할 때 1가구 1주택일 경우 양도세 비과세 혜택을 받을 수 있다. 다만 처분 시 집값이 12억원을 넘으면 초과분에 대한 양도세를 산정할 때 비과세는 아니더라도 실거주 2년을 충족했다고 보기 때문에 장기보유특별공제 혜택을 기존보다 더 받을 수 있다.

서울, 경기 지역 부동산업계에 따르면 집주인들이 전세를 놓은 계약 만기일이 가까워지면서 전세 시세와 상생임대주택 적용 가능 여부에 대한 문의가 늘고 있다.

경기 화성에서 공인중개업소를 운영하는 A씨는 “전셋값이 오르는 추세라 2년 전에 전세를 줬던 집주인들이 시세를 반영해 전세가를 충분히 올려 매물을 내놓을지 아니면 기존 보증금의 5% 이하로 올린 가격에 전세를 놓아 세제 혜택을 받을지 고민하고 있다”며 “정부가 대출 규제를 계속 강화할 예정이라, 집주인이나 세입자들도 서둘러 전세 계약을 연장하려는 분위기”라고 말했다.

실제 올해 수도권 아파트 전세 가격은 매매 가격 상승폭을 넘어설 정도로 강한 오름세를 보이고 있다. 한국부동산원에 따르면 올해 1월부터 이달 4일까지 누적 기준 수도권 아파트 전셋값 상승률은 4.43%를 기록했다. 이는 같은 기간 수도권 아파트 매매가격 상승률(1.84%)을 앞지른 수치다.

정부는 기존 올해 12월 말까지 상생임대주택 제도 적용 기간을 연장한 뒤 지난 7월 제도를 2년 추가 연장하겠다고 밝혔다. 오는 2026년 12월 말까지 직전 임대차 계약의 임대료를 5% 이하로 올려 새 임대차 계약을 체결하면 실거주 2년 요건을 충족한 것으로 보는 것이다.

기획재정부에 따르면 이달 첫째 주 상생임대주택 제도를 2년 추가 연장하는 내용을 담은 소득세법 시행령이 통과됐다.

기재부 관계자는 “지난 7월에 정부가 임대차 시장을 안정화하기 위해 상생임대주택 제도 2년 추가 연장을 추진하겠다고 발표했다”며 “지난주 이를 뒷받침할 수 있는 소득세법 시행령을 통과시켰다”고 말했다.

이장원 세무법인 리치 대표 세무사는 “과거 조정대상지역에 주택을 매수한 임대인 가운데 실제 거주하지 않고 전세나 월세 계약을 연장한 경우 상생임대주택 제도를 활용하면 2년간 직접 거주하지 않아도 12억원 이하 주택일 경우 양도 차익에 대한 세금을 내지 않아도 된다”며 “전세가격이 올랐더라도 그만큼 보증금을 올리는 것보다 양도세를 아끼는 금액이 더 크다면 새 임대차 계약을 맺을 때 임대료를 적게 올려 상생임대주택 양도세 특례를 노리는 전략이 유리하다”고 설명했다.