21일 토지거래허가제도 관련 업무처리기준 발표
기존 주택 보유자, 6개월 내 기존주택 처분해야

서울 남산타워에서 바라본 한남동 빌라들의 모습. 사진은 기사내용과 무관. 박해묵 기자

[헤럴드경제=서영상·홍승희·신혜원 기자] 정부와 서울시가 강남3구(강남·서초·송파)와 용산구 내 입주권도 토지거래허가 대상에 포함시키기로 했다. 이로써 한남3구역, 방배13구역 등 토지거래허가구역 내에 관리처분인가를 마친 아파트·빌라 등을 매입하는 때도 매수인이 토지거래허가를 받아야 매매가 가능하다.

국토교통부는 21일 이같은 내용을 골자로 한 ‘강남·서초·송파·용산구 일원토지거래허가구역 지정’ 관련 업무처리기준을 정리해 발표했다.

먼저 재개발·재건축 등에 따른 관리처분계획 인가로 아파트 분양이 예정되어 있는 입주권의 경우에는 토지거래허가 대상에 해당된다고 규정했다. 종전 부동산의 유형 및 멸실 여부와 무관하게 신축되는 아파트의 소유권을 취득할 수 있는 권리가 포함돼 있기 때문이다.

이에 따라 건축물대장상으로는 연립·다세대주택이나 관리처분인가를 받은 후 철거되지 않은 상황에서 아파트 입주권을 취득하는 경우에도, 아파트 소유권을 취득할 수 있는 권리가 포함된 계약에 해당하므로 토지거래허가를 당연히 받아야 한다고 설명했다.

입주권·분양권에 대해 매수인이 토지거래허가 신청을 하는 때는 허가 관청이 관리처분계획 인가 등에 따른 공사 일정(착공·준공일자 등), 입주 확약 및 이용의무기간(2년) 등을 포함한 신청인의 토지이용계획을 확인할 예정이다.

검증을 통해 토지이용계획이 자기 거주 목적에 부합한다고 인정될 경우 토지거래 계약을 허가하겠다는 것이다.

하지만 만약 관리처분인가를 마친 정비사업지의 경우 종전 부동산이 이미 철거돼 즉시 실거주가 곤란하거나 입주 후 철거돼 실거주를 계속하지 못하는 경우도 있는 만큼, 이용의무기간은 연속되지 않을 지라도 ‘취득일로부터 2년’으로 정하기로 했다.

예를 들어 관리처분인가 이후 종전 부동산이 멸실되기 전 1년을 거주한 경우, 향후 실제 입주가능시점부터 잔여 이용의무기간인 1년을 거주하는 요건으로 허가가 가능하다는 것이다. 물론 관리처분인가 이후 이미 철거돼 공사 진행 또는 예정인 경우에는 준공 후 실제 입주 가능 시점부터 2년간 거주 확약을 해야만 허가관청은 실거주 목적이 있다고 보고 토지거래 허가를 내어준다.

강남3구, 용산구 내 입주권 거래 가능 아파트 단지는 강남구의 경우 ▷청담르엘 ▷청담삼익 ▷대치구마을3지구 ▷도곡삼호 등이 있다. 서초구에서는 ▷방배13구역 ▷방배 14구역, ▷방배신동아 ▷반포1·2·4주구 ▷반포3주구 ▷신반포4지구 ▷신반포18차337동 ▷신반포21차 ▷신반포22차 ▷방배5구역 ▷방배6구역 ▷방배삼익 ▷서초신동아, 송파구에서는 ▷잠실미성크로바 ▷잠실르엘, 용산구에서는 ▷한남3구역 ▷이촌 현대멘션(리모델링) 등이다.

토허제

이날 발표된 업무처리 기준에는 이미 주택을 보유하고 있는 경우 기존 주택의 처리 기한에 대해서도 명확히 했다. 주택을 한 채 이상 소유하고 있는 신청인이 토지거래허가구역 내 주택을 추가로 구입하려는 경우에는 앞으로 허가일로부터 6개월 이내에 기존주택을 매매 또는 임대한다는 내용의 처리계획을 제출하는 경우 허가가 가능하다.

토허제 확대 재지정 발표 후 약 한달만에 구체적인 가이드라인이 발표되자 일각에서는 ‘선(先) 발표 후(後) 대응책마련’에 문제점도 지적한다.

고준석 연세대 상남경영원 교수는 “당연히 사전에 정리가 되고 토허제를 확대 지정했어야 할 문제였다”면서 “확대 지정 이후 기존 주택 처분 기간도 구청마다 4개월, 6개월, 1년 등 달랐고 입주권도 어디는 실거주해야되고 어디는 임대를 줘도 되고 이런 부분들이 수요자들의 혼란을 부추겼다”고 지적했다.

윤지해 부동산R114 수석연구원은 “토지거래허가제는 본래 토지에 대한 제도인데 이를 주택까지 확대하면서 제도상 허점들이 나타나기 시작한 것”이라면서 “정책 일관성을 위해서라도 이번 토허제처럼 광역적인 규제를 할 때는 경계점에 위치한 틈새를 어떻게 처리할지 명확하게 가이드를 줘야한다”고 강조했다.