국토부·서울시 가이드라인
기존 주택 6개월내 처분해야

취득 시점부터 무조건 2년 살아야
입주는 허가일로부터 4개월 이내
주택 철거 전이라도 실거주 인정

무주택자 '최초 분양권' 포함 안해정부와 서울시는 앞으로 토지거래허가구역인 강남 3구(강남·서초·송파구)와 용산구 내 재개발 입주권을 매수할 때 관할 구청의 허가를 받도록 했다. 유주택자가 토지거래허가구역 내 아파트를 살 때 기존 주택 처분 기한을 6개월로 잡았다. 재개발 주택 철거로 실거주 2년 의무를 채우기 어렵다면 새 아파트 준공 이후로 실거주를 유예할 수 있도록 했다. 통상적인 아파트 매매는 토지거래허가일로부터 4개월 내 실거주를 시작해야 한다. 국토교통부는 서울시와 협의해 이 같은 내용의 ‘토지거래허가구역 지정 관련 업무처리 기준’을 마련했다고 21일 밝혔다.

◇ 실거주 의무 유연하게 적용

국토부와 서울시는 지난달 24일부터 강남 3구와 용산구 아파트 전체를 대상으로 오는 9월 30일까지 토지 거래를 허가받도록 했다. 하지만 허가권자인 구마다 기준이 달라 시장 혼란이 가중되고 있다는 지적이 제기됐다.

이번 기준에 따르면 토지거래허가구역 내 주택을 매입한 사람은 취득 시점부터 2년간 실거주해야 한다. 입주 시기는 허가일로부터 4개월 이내로 제한한다. 허가 신청부터 허가, 계약 체결, 잔금 완납, 등기까지 보통 4개월 정도 걸리는 점을 감안한 조치다. 토지거래허가구역 주택에 입주하지 못하는 부득이한 사유가 있으면 이를 소명해야 한다. 구청이 인정하면 필요한 범위 내에서 취득 및 입주 시기를 유예할 수 있다.

노후 주택 등이 철거돼 실거주가 불가능한 재개발·재건축 사업지는 실거주 의무를 유연하게 적용받을 수 있다. 정부는 재개발·재건축 등으로 종전 부동산이 철거돼 즉시 실거주가 곤란하거나 입주 후 철거돼 실거주를 계속하지 못하면 종전 부동산에서 거주한 기간과 정비사업 이후 거주한 기간을 합산할 수 있도록 했다. 예를 들어 관리처분인가 이후 기존 주택이 철거되기 전 1년간 거주했다면 향후 입주 가능한 시점부터 잔여 이용 의무 기간인 1년을 거주하는 요건으로 허가가 이뤄지는 식이다. 이미 철거돼 공사가 진행 중이라면 준공 후 입주 가능한 시점부터 2년간 거주를 약속해야 허가받을 수 있다.

구마다 제각각이던 유주택자 허가 기준도 통일한다. 유주택자는 토지거래허가구역으로 지정된 지역에 거주해야 하는 사유를 구체적으로 알리고 기존 주택은 6개월 이내 매매·임대한다는 처리계획을 제출해야 한다.

◇ 입주권 거래도 허가받아야

재건축·재개발 입주권이 토지거래허가 대상에 포함된다는 점도 명확히 했다. 입주권은 종전 부동산의 유형 및 멸실 여부와 무관하게 새로 지어지는 아파트 소유권을 취득할 수 있는 권리가 포함돼 있기 때문이다. 용산구 한남3구역, 서초구 방배13구역 등 재개발 구역에서 주택을 살 경우 건축물대장상 연립·다세대주택이어도 토지거래허가 대상이 될 수 있다. 관리처분인가를 받은 후 철거 전 입주권을 취득하는 경우 아파트 소유권을 취득할 수 있는 권리가 포함된 계약에 해당하기 때문이다.

무주택자가 최초로 주택을 분양받는 분양권은 토지거래계약 허가 대상에 해당하지 않는다. 그러나 분양권을 제삼자에게 전매할 때는 허가받아야 한다. 국토부 관계자는 “입주권과 분양권은 허가 관청이 입주 확약과 실거주 기간 등이 포함된 토지이용계획을 확인한 뒤 허가 여부를 결정한다”며 “시장 상황을 고려하되 토지이용계획서상 세부 내용이 실거주 목적이라고 보기 어려우면 토지이용계획이 부적합한 것으로 판단할 수 있다”고 설명했다.

국토부와 서울시는 토지 이용 의무 준수 여부를 단속해 부정 거래를 차단할 예정이다.