국토부, 강남3구·용산 토허구역 '가이드라인'
"토허구역 4개월내 입주, 기존집 6개월내 처분"
강남·송파 처분기한 '6개월 단축' 서초·용산 늘어
한남3 등 재개발·재건축 입주·분양권도 허가대상서울 강남·서초·송파·용산구의 토지거래허가구역 내 주택 취득 시 허가일로부터 4개월 안에 입주해야 한다. 또 기존 주택이 있으면 6개월 내 기존 주택을 처분해야 한다. 재개발·재건축으로 생기는 입주권과 제3자에게 전매한 분양권도 토지거래허가 대상에 포함된다. 

단, 기존에 일부 부득이한 경우에만 허가했던 기존주택 임대 기준은 완화했다.

서울시 토허구역 확대 재지정/자료=국토교통부국토교통부는 지난 19일 서울시 및 담당구청과 협의해 이 같은 내용의 토허구역 지정 관련 업무처리기준을 마련했다고 21일 밝혔다. 

지난 3월 갑작스러운 토허구역 확대 지정으로 해당 구청 등 지자체 내 민원과 혼란이 커지자 기준을 통일해 행정편의를 높이고 혼란을 잠재우기 위함이다. ▷관련기사 :[단독]'조건 제각각' 토허구역 혼란에 서울시-국토부 '공통지침' 만든다(4월3일)

토허구역은 국토부 장관 또는 시·도지사가 구역 지정을 제안하고 중앙 또는 시·도의 도시계획위원회 심의를 거쳐 지정된다. 다만 지정 후 거래허가권이 시·군·구 단위 기초자치단체장에 있어 지자체별로 허가 조건 등이 상이해 시장에 혼란이 있었다.

토허구역 4개월 내 실입주 

이번 업무처리 기준 마련으로 토허구역 내 주택 취득 시 입주시기가 '허가일로부터 4개월'로 통일된다. 통상적으로 '허가 신청→허가→계약 체결→잔금 완납→ 등기'까지 4개월 정도 소요되는 점을 감안한 것이다. 

국토부는 토허구역 내 주택 취득 시 2년 간의 실거주의무(이용의무) 발생 시기를 취득 시점으로 명시했다. 즉 허가일로부터 최대 4개월 이내에 등기(취득)를 하고, 취득일로부터 실거주 의무를 이행해야 한다. 

주택(토지) 취득이 계약 후 4개월 이내에 이뤄지더라도 취득일부터 실거주를 이행해야 한다. 만약 해당 시기 입주를 이행하지 못하는 사유가 발생할 경우 해당 구청에 이를 소명하고 인정하는 경우만 입주 시기 유예가 가능하다. 

서울시 관계자는 "유예 시기를 정해놓은 것은 아니다"라며 "4개월 내 입주를 원칙으로 하되, 각 자치구 판단에 따라 유예 시기는 유동적일 수 있다"고 설명했다. 

기존주택 처분기한 '6개월' 통일 

지자체마다 달랐던 기존주택 처분 기한도 6개월로 통일된다. 이미 주택을 보유한 채 토허구역 내 신규주택 취득 시 토허구역에 거주해야할 사유, 주택을 추가 취득해야 하는 사유를 구체적으로 소명하고, 허가일로부터 기존주택을 매매 또는 임대한다는 내용의 처리계획을 제출해야 한다. 

기존에 강남·송파구는 기존주택 처분 기한을 1년, 서초구와 용산구는 각각 4개월로 규정해 놨었다. 즉 강남·송파구의 경우 기존주택 처분기한이 이전보다 줄어들고 서초·용산구는 소폭 늘어나게 된다. ▷관련기사 : [집잇슈]토허구역 아파트 '실거주·기존주택처분' 기한은?(4월1일)

서울시 관계자는 "대부분 기존 주택을 매도해야 신규주택 자금을 조달할 수 있다고 보고 1년까지 기간을 두지 않아도 되지 않겠냐는 공감이 있었다"면서 "이에 따라 6개월로 적정 기간을 조정했다"고 말했다.

대신 일부에 한해서만 허용해 줬던 기존 주택 임대기준은 좀 더 완화한다는 설명이다. 서울시 관계자는 "본래 토지거래업무처리규정상 기존주택에 대한 매매와 임대 규정이 있었지만 자치구 내에서 이를 강화해 매도를 원칙으로 하고 임대는 제한해 왔다"면서 "국토부 훈령에 내용이 있는 만큼 임대계획도 받기로 했다. 매매 기간이 주는 대신 임대는 조금 완화하는 수준"이라고 덧붙였다. 

입주권·분양권도 허가대상 포함 

입주권, 분양권에 대한 토허구역 허가 대상 여부도 분명히 했다. 재개발·재건축 등에 따른 관리처분계획 인가로 아파트 분양이 예정된 입주권은 아파트 소유권 취득 권리가 포함돼 있어 입주권 거래 시 토지거래허가를 받아야 한다. 

현재 토허구역 지정 대상은 '아파트'지만 건축물대장상 연립·다세대주택도 포함될 수 있다. 재개발·재건축을 진행 중으로 관리처분인가를 받은 후 철거되지 않은 상황에서 아파트 입주권을 취득한 경우 아파트 소유권 취득 권리가 포함된 계약으로 보기 때문이다. 

최초로 주택을 분양받는 분양권은 해당하지 않지만, 이외 분양권을 제3자에게 전매하는 경우 토지거래허가를 받아야 한다.

특히 입주권·분양권의 경우 허가 관청이 관리처분계획 인가 등에 따른 공사 일정(착공·준공일자 등), 입주 확약 및 이용의무기간(2년) 등을 포함한 토지이용계획을 확인한다. 

만약 재개발·재건축 등으로 종전 부동산이 이미 철거돼 즉시 실거주가 어렵거나 입주 후 철거돼 실거주를 계속하지 못하는 경우 준공 후 입주해 남은 거주기간을 채워야 한다. 

국토부 관계자는 "국토부와 서울시가 토지거래계약허가 업무처리가 효율적으로 이루어질 수 있도록 지속적으로 지원할 것"이라며 "이번에 지정된 강남·서초·송파·용산구 등 토지거래허가구역 내 허가를 받은 건에 대해 이용 실태 조사 등을 통해 토지이용의무 준수 여부를 철저히 단속해 나갈 계획"이라고 밝혔다.