서울 아파트의 외지인 매입 비중이 역대 최고치를 기록했다. 다주택자 규제에 따른 ‘똘똘한 한 채’ 선호와 서울-지방 양극화가 진행 중이고, 전세사기 대란 이후 ‘빌라 기피’ 현상이 지속되면서 안전자산으로 평가받는 서울 아파트로 수요가 쏠리는 모습이다. 아울러 신생아 특례대출 등 저금리 정책대출 효과로 서울 진입을 노린 실수요도 더해졌다.

한편 최근 서울시의 ‘잠삼대청(잠실·삼성·대치·청담동)’ 토지거래허가구역(토허제) 해제 이후 지방 갭투자자들의 매입 러시도 이어지고 있다.

23일 한국부동산원의 ‘매입자 거주지별 아파트 거래 현황’을 분석한 결과 2024년 서울 외지인(서울 외 거주자)의 서울 아파트 매입 비중은 21.5%로 나타났다. 2006년 관련 조사 이래 역대 최고치다.

서울 아파트 매입 중 외지인 비중은 2006년 17.8%로 시작해 10년간 17~18%대를 유지했다. 2017년 19.9%로 늘고 2021년 처음으로 20.0%로 올라섰다. 하지만 미 연준의 빅스텝 금리인상 후 거래 절벽이 심화한 2022년에는 18.7%로 내려앉았다가 2023년에 다시 20%대(20.9%)로 올라섰다.

구별로는 강동구가 외지인 매입 비중이 27.3%로 가장 높았다. 2023년보다 5% 포인트 급증했다. 광진구와 은평구도 25.6%, 25.3%를 기록하며 역대 최고치를 기록했다. 이밖에 금천구(24.7%), 영등포구(24.0%), 용산구(23.6%), 마포구(22.7%), 송파구(22.5%), 서대문구(22.2%) 등이 서울 평균을 웃돌았다.

초고가 아파트가 몰린 강남구, 서초구는 외지인 매입 비중이 각각 21.5%, 21.2%로 전년도(강남구 22.6%, 서초구 25.0%)보다는 감소했다.

다주택자 규제 강화·유지로 ‘똘똘한 한 채’ 트렌드가 계속되는 상황에서 외지인들의 수요도 경제력에 따라 중고가와 초고가로 일부 분산되고 있는 것으로 보인다. 아울러 신생아 특례대출 등 저금리 정책대출을 이용해 서울 아파트 입성을 노린 내 집 마련 및 갈아타기 수요는 주로 중저가 매물로 쏠린 것으로 풀이된다.

한편 이달 12일부터 서울 송파구 잠실, 강남구 대치·삼성·청담동 일대가 토지거래허가구역에서 대거 풀리면서 올해 서울 강남권의 외지인 매입 비중은 이보다 증가할 가능성이 있다.

토허제는 일정 크기 이상의 주택·상가·토지 등을 살 때 국토교통부 장관이나 해당 지역 시·도지사의 허가를 받아야 하는 제도다. 2년 실거주로 갭투자가 불가능한데, 이번 토허제 해제로 지방 갭투자 수요가 급등하고 있다.

실제 리얼투데이가 23일 국토교통부 실거래가(21일 기준) 자료를 분석한 결과, 토허제가 발표된 12일부터 20일까지 강남 3구(서초·송파·강남)의 아파트 평균 거래 가격은 24억5139만원을 기록했다. 해제 전인 1~11일(22억6969만원)보다 8.0% 올랐다.

특히 송파구는 1만 세대 안팎이 몰려 있는 ‘엘리트’(잠실엘스·리센츠·트리지움)를 중심으로 호가가 치솟고 있다. 트리지움은 국민평형 84㎡ 타입이 지난 17일 26억원에 계약이 체결돼 지난 6일(24억8000만원)보다 1억2000만원 올랐다. 강남구에선 지난해 12월 35억5000만원에 매매가 성사된 래미안대치팰리스가 이달 13일에 4억5000만원 뛴 40억원에 계약을 체결됐다.

반면 강남 3구를 제외한 나머지 22개 구의 평균 거래 가격은 9억1859만원으로 2.6%(2462만원) 하락했다. 서울 전체 평균 거래가도 11억1828만원으로 1.6%(1773만원) 떨어졌다.