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“코로나 때 ‘영끌 아파트’도 하반기부터 나올 가능성”
“경매 지표로 보면 지금 부동산 시장은 2008년 글로벌 금융위기 때만큼이나 좋지 않습니다. 더구나 2020년 코로나 사태 때의 ‘영끌 아파트’(영혼까지 담보로 잡히고 대출받아 산 아파트)들이 고금리를 견디지 못하고 올해 경매 시장에 쏟아질 가능성이 커 당분간 기다리는 투자 전략이 바람직합니다.”
부동산 경공매 데이터 전문 기업인 지지옥션의 이주현 전문위원은 지난달 31일 인터뷰에서 “법원에 경매를 신청하는 아파트들이 지금도 계속 늘고 있다”며 이같이 말했다. 지지옥션은 전국 부동산 경공매 데이터를 은행, 감정평가법인, 공인중개사 등에 제공하고 있으며, 이 위원은 2012년 이후 13년째 동향 분석과 전망을 담당하고 있다.
- 부동산 경매 시장 동향은?
“경매 물건이 계속 증가하고 있다. 전국의 부동산 경매 건수는 작년 12월 한 달간 2만584건을 기록했는데, 2012년 11월의 2만597건 이후 가장 많다. 경기가 좋지 않고 대출 금리가 높아서 부동산 시장이 침체한 결과다.
상가와 사무실 등 업무상업시설은 상황이 특히 나쁘다. 작년 12월 한 달간 경매 건수가 4902건으로 14년 만의 최고치였다. 낙찰 진행 건 중에서 낙찰된 건의 비율인 낙찰률은 부동산 경기가 좋았던 2021년에는 40%까지 갔는데, 작년 12월에는 17.5%였다. 10건 중 2건만 낙찰되고 8건은 매물로 계속 쌓이고 있다는 뜻이다. 공실률이 증가하고 고금리로 임대 수익률이 하락한 결과이다. 토지 낙찰률은 작년 12월에 18.3%였는데, 2001년 통계 작성 이후 역대 최저이다.”
- 아파트 경매 시장은?
“작년 12월에 모두 3510건의 경매가 있었다. 4년 만에 가장 많았다. 금리가 높아지면서 은행의 주택담보대출을 갚지 못한 사례가 대부분이다. 법원등기정보광장 사이트를 보면 집합 건물 임의경매 신청 건수가 계속 늘어나고 있는데, 아파트도 많은 비중을 차지하는 것으로 추정된다. 은행이 경매 신청을 하면 6개월 뒤에 경매 시장에 물건이 나오게 되므로, 올해 하반기까지는 경매 물건이 계속 증가할 것으로 예상된다.”
- 가격은 어느 정도 하락했나?
“작년 상반기 아파트의 평균 낙찰가는 감정가의 80% 초반이었다. 이 낙찰가율이 아파트 가격 상승 기대감에 여름쯤 87%까지 올라갔다가 9월 들어 꺾이기 시작해 작년 12월에 84%를 기록했다. 시중은행의 대출 금리가 여전히 높았고, 9월부터 스트레스 DSR(총부채원리금상환비율) 2단계가 시행되면서 대출 한도가 축소된 결과이다.”
- 서울 아파트와 지방 아파트의 편차는?
“서울 아파트는 상대적으로 수요가 많기 때문에 다른 지역보다 낙찰가율이 높다. 작년 평균 90%를 넘었다. 하지만 서울 전 지역의 상황이 좋은 것은 아니었다. 강남구·서초구·송파구 등 강남권이 주도했다. 서울 외곽 지역은 2차례 정도 유찰되면서 낙찰가율이 70~80%에 불과한 경우도 많다. 강남권도 작년 12월부터는 주춤하고 있다. 경매 물건은 늘어나고 있는데, 비선호 단지나 대형 평수는 수요가 줄면서 주춤한 상태이다.”
- 이러한 경매 지표가 어떤 의미를 갖나?
“경매 시장은 전체 부동산 경기의 선행 지표이다. 경매 시장에는 실수요자보다 투자자가 더 많아서 가격 변화에 민감하다. 투자자는 일반 매매 시장의 호가를 참고해 응찰가를 정한다. 예컨대 2021년 호황기에는 서울 아파트 경매 시장에서 매매 시장 실거래가보다 높은 신고가가 나온 적이 있다. 상승장에서 매물이 줄어드니 투자자들이 경매 시장으로 몰려와 공격적인 입찰을 한 것이다. 반대로 하락장에서는 최대한 낮은 가격에 낙찰을 받으려고 한다. 이런 관점에서 보면 현재 낙찰가율이 낮아지는 것은 부동산 투자자들이 향후 전망을 나쁘게 보고 있다는 뜻이다. 예를 들어 부동산 호황기였던 2021년 전국 아파트의 경매 건수는 월평균 1000건, 낙찰률은 53%, 낙찰가율은 103%였다. 반면 2024년은 경매 건수 3500건, 낙찰률 38%, 낙찰가율 85%였다.”
- 지금 상황은 과거 어느 때와 비슷한가?
“2008년 글로벌 금융위기 때와 비슷하다. 월별 경매 건수는 당시가 지금보다 훨씬 많았으나 낙찰률과 낙찰가율은 유사한 수준이다. 2020년 코로나 사태 때와 비교해 보면 주택 부문은 가격 거품이 좀 빠졌다. 업무상업시설은 금리 요인보다는 내수 부진 때문에 코로나 사태 때보다 경매 건수가 더 늘어나고 있다. 다만 정부가 가계부채 관리 노력을 계속하고 있으니 글로벌 금융위기 때보다 더 나빠지지는 않을 것 같다.”
- 올해 전망은?
“올해 하반기까지는 경매 물건이 계속 증가할 수밖에 없다. 투자자들이 미래에 대한 전망을 어둡게 보고 보수적으로 접근하기 때문에 낙찰률이나 낙찰가율도 계속 하향 추세를 보일 것이다. 일반 매매 시장에서도 아파트 거래 상황이 좋지 않고 매물이 계속 쌓이고 있기 때문에 경매 시장만 호조를 기대할 수는 없다. 앞으로 한국은행이 금리를 내리더라도 시중은행의 대출금리가 덩달아 얼마나 내릴 수 있을지가 중요하다. 올해 7월에 스트레스 DSR 3단계 조치가 시행되면 시중은행의 대출 한도는 더 줄어들 것이다. 이러한 상황을 고려하면 올해 부동산 매수세가 살아날 여건은 아닌 것 같다.”
- 내년 이후는?
“서울에는 아파트 수요가 꾸준히 있고, 내년에 공급 부족 이슈가 다시 불거질 가능성도 있다. 그러면 서울과 지방, 서울 내부의 지역별 양극화 현상이 더 심해질 수 있다. 구축 아파트보다 신축 아파트를 선호하는 추세도 이어질 것 같다. 재건축 아파트의 경우 정치적 불확실성이 변수이다. 만약 정권이 바뀔 경우 지금의 재건축 완화 기조가 유지될 수 있을지에 대해 의문이 있다. 따라서 사업시행계획인가나 관리처분계획을 받고 곧 착공에 들어가는 확실한 아파트에 수요가 몰릴 것이다. 사업 초기 단계의 아파트에는 투자자들이 관망세를 보일 가능성이 높다.”
- 바닥은 언제라고 보나?
“‘과거의 데이터를 볼 때 전국 아파트 낙찰가율이 70% 이하로 떨어진 적은 없다. 그러니 현재 85% 수준인 낙찰가율이 70% 초중반까지 떨어지면 바닥이라고 보고 진입하는 투자자가 많이 있을 것 같다.”
- 올해 정치 불안이 해결되면 부동산 시장은?
“수요자 입장에서는 정책 방향이 예측 가능해야 투자를 하게 된다. 정책의 일관성이 유지되면 매수 심리가 살아날 가능성이 있다. 지금은 투자자들이 정책에 매우 민감하게 반응하는 상황이다.”
- 정부가 어떤 대책을 내놓아야 하나?
“대출 규제를 하더라도 지역별 대상별로 효과를 잘 분석해 세밀하게 규제하는 정책이 필요하다. 예를 들어 대출 규제를 하면 중저가 아파트나 서울 외곽 지역의 아파트 가격이 더 떨어진다. 서울 강남권의 고가 아파트는 현금 여력이 있는 사람들이 사기 때문에 타격을 받지 않는다. 고가 아파트의 가격 폭등을 막으려면 세금 인상 등 다른 방식을 써야 한다. 그러니 전방위적 대출 규제보다는 지역과 수요층의 특성에 맞는 맞춤형 규제가 필요하다.”
- 아파트 가격에 아직 빠질 거품이 많다는 지적이 나온다.
“아파트 가격에 거품이 얼마나 끼어 있는지는 판단하기 쉽지 않다. 한국부동산원의 지난 20년 전국 아파트 매매가격 지수를 분석해 보면 연초 대비 연말 가격이 연평균 2% 정도 올랐다. 연초보다 연말 가격이 하락한 시기는 글로벌 금융위기 때인 2008년, 유럽 재정위기 시기인 2012년, 코로나 사태가 끝나고 미국이 금리 인상을 시작한 2022년 정도이다. 길게 보면 아파트 가격은 인플레이션(물가상승) 때문에 우상향한다. 올해보다 내년이 올라갈지 내려갈지 하는 단기 전망보다는 장기 상승하는 인플레이션 헤지(위험 회피) 투자 상품이라는 관점에서 접근해야 한다.”
- 투자자는 어떤 전략을 취해야 하나?
“아파트, 업무상업시설, 토지 등 부동산에 투자하기 좋은 시점은 아니다. 실수요자 입장에서만 접근하라고 조언하고 싶다. 경매 시장에서 아파트를 매수하려는 사람들은 일반 매매 시장보다 얼마나 할인된 가격에 살 수 있는지 꼼꼼히 잘 살펴봐야 한다. 신축 아파트는 선호도가 높아 한번 유찰되면 대부분 다음에 낙찰된다. 반면 구축 아파트는 여러 차례 유찰이 돼 일반 시장보다 훨씬 싼 가격에 살 기회가 많다. 자금이 부족한 실수요자는 지금 구축 아파트를 경매에서 매수한 뒤 내년 이후에 가격이 오르면 팔아 더 좋은 아파트로 갈아타기 하는 것도 좋은 방법이다. 재건축 아파트의 경우 재건축이 가시화된 안정된 단지를 골라야 한다.
특히 2020년 금리가 낮은 시절에 5년간 고정금리 조건에 ‘영끌’한 갭투자 아파트들이 고금리가 지속되고 전셋값 하락 현상이 나타날 경우 올해 하반기부터 매물로 쏟아질 가능성이 있다. 부동산 중개업소 등을 통해 자신이 원하는 물건의 시세 변화를 계속 주시하면서 기다리면 좋은 결과를 얻을 수 있다고 본다. 경매라고 해서 1등하겠다는 욕심으로 시중 가격보다 높은 값을 써내는 과잉 경쟁은 절대 금물이다.”
