서울시는 ‘용산국제업무지구 개발계획(안)’을 마련, 올해 상반기 구역지정을 목표로 본격적인 사업 추진에 들어간다. 2025년 하반기 기반시설 착공을 시작으로 2030년대 초반에는 입주가 시작될 것으로 예상된다.

‘용산국제업무지구 개발’은 서울을 글로벌 탑5 도시로 올려놓기 위해 시가 추진 중인 ‘도시공간 대개조’의 핵심 프로젝트로, ▴비욘드 조닝(Beyond Zoning) ▴보행일상권 ▴도시·건축디자인 혁신 ▴정원도시 서울 등 도심복합개발을 위해 마련한 혁신전략이 한꺼번에 적용되는 최초 사례이기도 하다.

실제로 세계 대도시 중에서도 도심부에서 50만㎡에 이르는 융복합 도시개발이 이뤄진 사례는 전무하다.

이번 개발계획(안)에는 기후·기술·인구 등 빠르게 변화하는 도시 패러다임을 유연하게 담아내는 데 주안점을 뒀다.

최대 용적률 1,700%, 100층 내외 랜드마크

먼저 업무, 주거, 여가문화 등 생활에 필요한 모든 활동과 이동을 한 건물 또는 도보권 내에서 해결할 수 있는 ‘콤팩트시티(Compact City)’를 구현한다.

구역의 주된 용도에 따라 ▴국제업무 ▴업무복합 ▴업무지원, 3개 존(Zone)으로 구분하되 국제업무지구의 실질적 성장을 견인할 ‘국제업무존’은 기존 용도지역 제3종일반주거에서 ‘중심상업지역’으로 상향, 최대 용적률 1,700%까지 부여해 고밀복합개발을 유도할 계획이다.

개발지구 한가운데 위치한 ‘국제업무존’에는 100층 내외 랜드마크가 들어선다. 업무복합·업무지원존은 ‘일반상업지역’ 등으로 용도지역 상향, 전체 사업지구 u평균 용적률 900% 수준이 되도록 계획한다.

장기간 소요되는 대규모 프로젝트인 만큼 단계적인 개발이 가능하게끔 격자형 도로망과 방사형 공원녹지 체계를 계획했으며, 용도에 얽매이지 않고 창의적으로 복합개발 할 수 있도록 유연한 토지이용계획도 마련됐다. 

‘국제업무존(88,557㎡)’에는 금융 및 ICT기업 수요에 대응할 수 있는 프라임급 오피스(Prime Office)와 함께 마이스(MICE), 호텔, 광역환승센터 등을 조성하고 랜드마크 최상층에는 전망시설·어트랙션 등 복합놀이공간도 계획했다. 

‘업무복합존(104,905㎡)’에는 용산전자상가, 현대R&D센터와 연계한 인공지능·빅데이터 등 업무 및 기업지원시설이 입주하고, ‘업무지원존(95,239㎡)’에는 주거·교육·문화 등 지원시설이 들어서 국제업무지구의 윤활유 역할을 하게 된다. 

사업 부지면적 100% 수준의 ‘입체적 녹지’ 확보

지하부터 지상, 공중에 이르기까지 공간 전체를 입체적으로 활용하여 사업 부지면적(49.5만㎡) 100% 수준에 해당하는 녹지를 확보한다.

지상공원 등 평면 녹지뿐 아니라 ▴공중녹지(그린스퀘어) ▴순환형녹지(그린커브) ▴선형녹지(그린코리더) 등 수직·수평 녹지를 폭넓게 확보, 용산공원~한강공원~노들섬으로 이어지는 녹지보행축을 완성한다는 계획이다.

용산역 남측 선로상부에 조성되는 8만㎡ 대규모 ‘공중녹지(그린스퀘어)’는 한강공원~용산역을 직선으로 연결하는 입체공원이자 용산국제업무지구를 대표하는 상징적 공간이 될 예정이다.

폭 40m·연장 1㎞에 이르는 U자형 ‘순환형 녹지(그린커브)’는 국제업무지구 내 어디서나 사통팔달 접근할 수 있는 개방형 녹지로 조성되고, ‘선형녹지(그린코리더)’는 주변 시가지와 용산국제업무지구를 이어주는 보행·통경축 기능을 하게 된다.

지역단위 친환경인증 ‘서울형LEED’ 최초 도입

환경·교통분야 최첨단 기술을 도입, 서울이 2050년 탄소중립도시로 거듭나는 데 중추적 역할을 할 ‘탄소 배출 제로(0)지구’로 운영한다. 지역 단위 친환경·저탄소 평가인증체계인 ‘서울형 LEED’를 최초 적용하여 에너지 자립도시를 실현한다.

스마트교통수단 도입, 용산역發 공항철도 신설 등 첨단 대중교통 인프라 확충으로 용산지역 대중교통수단분담률을 현재 57%에서 70%까지 끌어올리는 한편 교통혼잡특별관리구역 지정 등 선제적 수요관리를 통해 발생교통량을 절반 수준으로 줄인다는 계획이다.

그밖에 공유교통․자율주행셔틀․도심항공교통(UAM) 등 친환경 신교통수단을 도입하고 용산국제업무지구 내 내연기관차량 운행 단계적 제한, 전기차 충전인프라 확충 등으로 교통수단에서 비롯되는 탄소 배출을 대폭 줄여 나간다.

업무복합존 45층에 1.1km 스카이트레일, 랜드마크 최고층 전망대

업무복합존 건축물 고층부(45층)에 편리한 이동을 돕고 서울 시내 파노라믹 조망을 제공하는 ‘스카이트레일(보행전망교)’을 도입하고, 100층에 이르는 국제업무존 랜드마크 최고층에는 전망대·공중정원 등을 조성한다.

국제업무존 저층부에는 콘서트홀, 아트뮤지엄, 복합문화도서관 등을 배치해 공연·전시·체험을 즐길 수 있는 (가칭)서울아트밴드를 계획했으며, 중심부에는 국제설계공모를 통해 뉴욕 허드슨야드의 ‘베슬(Vessel)’과 같은 상징 조형물을 설치해 명소화한다.

물과 녹지를 활용해 활력과 낭만이 흐르는 도시 경관도 연출한다. 무악재에서 용산을 지나 한강으로 흘러들었던 ‘만초천’ 물길의 흐름을 이어받아 수공간을 만들고, 용산국제업무지구에서 한강공원·노들섬까지 걸어서 이동할 수 있도록 강변북로 상부 덮개공원을 조성한다.

또 국제업무존 중앙에 위치한 축구장 약 11개 규모(약 8만㎡)의 ‘공중녹지(그린스퀘어)’에는 야외공연장이 들어설 예정이다.

‘도시혁신구역 또는 특별건축구역’ 추진… 2030년 초 입주 예정

용산국제업무지구는 안정적인 사업 추진과 혁신적인 개발을 유도하기 위해 용도지역을 단계적으로 상향, 사업시행자와 획지를 개발하는 민간사업자 모두에게 인센티브를 제공한다.

1단계로 사업시행(예정)자인 ‘코레일·SH공사’가 도로·공원 등 기반시설과 부지를 조성해 민간에 공급, 2단계에서는 도시혁신구역을 지정(국토계획법, 2024.1.9. 본회의 통과) 하거나 토지를 분양받은 ‘민간사업자’가 창의혁신 디자인을 제안하면 최대 용적률 1,700%까지 고밀개발 할 수 있도록 지원할 계획이다.

서울시는 올해 상반기 중으로 도시개발구역 지정, 개발계획을 고시하고 내년 실시계획인가를 거쳐 2028년까지 기반시설 조성을 마무리하는 것을 목표로 사업 추진에 들어간다.