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외지인의 서울 아파트 투자 급증
서울 대부분 비조정지역 되며
1주택자 실거주 안해도 비과세
전셋값도 올라 갭투자 용이해져
‘GTX 효과’ 고양 덕양구 외지투자 1위
서울 대부분 비조정지역 되며
1주택자 실거주 안해도 비과세
전셋값도 올라 갭투자 용이해져
‘GTX 효과’ 고양 덕양구 외지투자 1위
서울 아파트 외지인 투자가 다시 늘고 있다. 심각한 인구 유출로 ‘지방 쇠퇴’ 전망이 짙어지는 가운데 지방 사람들조차 “서울이 제일 안전하다”며 서울 부동산으로 갈아타는 것이다. 때마침 지난해부터 정부가 서울 강남3구와 용산구를 제외한 지역을 조정지역에서 해제하면 비과세도 받을 수 있어 지방 사람들의 서울 원정 투자가 늘고 있다.
올해 초 대구에 거주하는 직장인 김모 씨는 9억원대 서울 아파트를 전세 끼고 매수했다. 대구 집을 처분하고 남은 돈으로 서울 아파트를 매수한 것이다. 김 씨는 “2년 뒤엔 양도세 비과세 혜택을 받을 수 있고, 아무래도 지방보다는 서울 아파트가 더 안전할 것 같아 결정했다”고 했다.
실제로 김 씨처럼 서울이 아닌 수도권과 지방에 거주하는 사람들이 서울 아파트를 매수하는 비중이 늘고 있다. 8일 한국부동산원에 따르면, 서울 아파트 매매에서 서울 외 거주자 비중은 지난해 10월 21.3%에서 2월 23.5%로 2%포인트 올라왔다.
비서울 거주자들의 서울 아파트 매매는 지난해부터 본격 늘었다. 가장 큰 원인은 서울에서 갭투자를 해도 비과세혜택을 받을 수 있게 된 영향이 작용했다. 지난해 1월 5일부터 서울 강남3구와 용산구를 제외한 모든 지역 규제를 해제했다. 조정지역에서는 1가구 1주택자는 비과세를 받으려면 2년 이상 주택 ‘보유’에 2년 ‘실거주’ 요건이 추가로 붙는다.
이렇게 서울 대부분이 비조정지역이 되면서 2년 거주하지 않아도 1가구 1주택에 대해 12억원까지 양도세 비과세를 적용받게 된 것이다. 예를 들어 거주할 조정지역일 경우 5억원에 산 집을 12억원에 팔면, 2년 거주 시에는 양도 차익에 세금을 내지 않지만 ‘2년을 직접 살지 않고’ 팔면 차익 7억원에 대략 최대 42% 일반세율을 적용받는다. 차익의 절반 가까이 세금으로 토해내야 하는 셈이다. 그런데 비조정지역에서는 거주하지 않아도 1주택자는 차익 7억원에 대해 비과세를 적용받는다.
유찬영 세무사무소 가문 세무사는 “비과세 혜택이 제일 크다. 1주택자는 무조건 비과세를 통해 자산을 불려야하는데 서울에서 거주하지 않아도 세금을 면제받으니 지방 수요를 자극할 만하다”고 했다.
정부의 규제 해제가 본격 시행된 지난 1년간 서울외 거주자들의 서울 아파트 매매가 늘었다. 최근 1년(2023년 3월~2024년 2월)간 서울아파트 매매에서 비서울 거주자들 매매는 24%로, 2년 전(20%)에 비해 4%포인트 높다.
서울 전세가가 오르며 갭이 줄어든 영향도 주효했다. 서울은 2년 전 역전세 발생후 빠르게 전세 매물이 소진돼 전셋값이 46주째 오르고 있다. 서울 성동구 공인중개업소 관계자는 “역전세 리스크가 줄고 전세가는 오르는 데다 전세 매물이 귀하다 보니까 요즘 투자 목적으로 서울집을 매수하려는 지방분들 문의가 많다”고 귀띔했다.
각종 교통 호재로 입지 가치가 올라갈 것으로 기대되는 수도권에 대한 외지인들 관심도 뜨겁다. 광역급행철도(GTX) 개통으로 시세가 상승한 동탄처럼 GTX 노선 개통이 수도권에 대한 ‘서울의 확장’으로 인식되며 지방에서도 수도권으로 투자 수요가 몰리고 있다. 예를 들어 GTX-A 노선 중 2개역(대곡역·창릉역)이 위치한 경기도 고양 덕양구는 2월 0.33%로 높은 상승률을 보였다. 이달 덕양구 아파트의 외지인 매매 건수는 146건으로 전국 1위였다. 1월 76건에 불과했으나 한 달 만에 외지인 매매가 92% 뛴 것. 이는 부동산 시장 활황기였던 2021년 9월 178건 이후 덕양구에서 외지인 매매건수가 가장 많다.
심각한 저출산과 지방 청년 유출로 지방 부동산시장에 대한 회의론이 짙어지면서 서울과 수도권 위주로 수요가 쏠릴 전망이다. 부산 직장인 이 모 씨는 “이번 하락장 때 부산 아파트가 50%씩 빠지는 것을 보고 충격받았다”며 “수도권은 금세 반등했는데 지방은 아직도 힘든 것을 보니 아무래도 서울과 수도권 똘똘한 한 채를 보게 된다”고 했다.
