금융당국은 2금융권의 부실 PF 사업장 정리가 예상보다 더디게 진행되고 있다고 보고 있다. 사업장 ‘적정 가격’을 둘러싼 매각 측과 매입자 간 견해차가 가장 큰 원인으로 지목된다. 

 

금융당국 관계자는 “부실 사업장을 경·공매에 넘기겠다고 하면서도 지나치게 높은 가격으로 불러 낙찰이 안 되게 하는 방식으로 지연시키고 있는 경우가 많다”며 “경·공매 절차를 더 구체적으로 만들어 실질적으로 사업장 정리가 될 수 있게 해야 한다”고 말했다. 

 

매각 측인 저축은행 등 대주단은 경·공매 시 매매 가격의 30~50% 손실을 보는 경우가 많아 최대한 가격을 높여 부르고 있다. 올해 중 예상되는 금리 인하로 부동산 경기 반등 시 매각가를 지금보다는 높게 받을 수 있다는 기대도 있다.

 

매입자들은 올해 금리 인하가 이뤄진다고 해도 PF 시장에 그 영향이 반영되는 데 시간이 걸리는 만큼 매매 가격은 더 내려갈 수 있다는 입장이다. 

 

가격 이견으로 경·공매 절차가 지연되는 사이 PF 대출 연체율로 인한 저축은행업권 전반의 실적도 고꾸라지고 있다. 

 

금융당국은 가격 형성에 직접적으로 관여할 수 없는 만큼 사업성 평가 기준 재분류로 경·공매를 활성화하는 방안도 논의 중이다.

 

상호저축은행감독규정에 따르면 사업성 평가는 ‘양호(자산건전성 분류상 정상)-보통(요주의)-악화우려(고정이하)’ 등 3단계로 나뉜다. 금감원은 이를 ‘양호-보통-악화우려-회수의문’ 등 4단계로 세분화하는 방식을 논의 중이다. 

 

PF 대출 충당금 최소 적립률은 정상(2%)·요주의(10%)·고정(30%)·회수의문(75%) 등이다. 

 

그간 2금융권들이 ‘악화우려’ 사업장으로 분류해 충당금을 30%만 쌓아왔던 곳들이 대거 ‘회수의문’으로 강등될 경우 충당금을 75% 수준까지 올려야 한다. 그만큼 경·공매로 넘기는 선택을 더 쉽게 할 수 있을 것으로 보인다. 

 

금감원은 이달까지 이러한 PF 사업성 평가 기준 개편을 마칠 계획이다. 2분기에는 개편된 기준을 적용해 사업성 평가를 진행하고 6월 말 실적에는 추가 충당금을 반영하도록 할 방침이다.

국내 비은행권이 보유한 부동산 ‘그림자 금융’ 규모는 사상 최대치를 기록했다. 자본시장연구원에 따르면 지난해 국내 비은행권이 보유한 부동산 그림자 금융 규모는 926조 원으로 집계됐다. 전년(886조 원)보다 4.5% 늘어났다.

 

‘그림자 금융’은 비은행 금융기관 또는 비은행 금융기관이 제공하는 금융투자상품을 의미한다. 부동산 그림자 금융은 비은행 금융기관의 부동산을 매개로 자금 중개나 신용창출 기능을 수행하는 ‘PF 대출·보증’ ‘PF 유동화증권’ ‘부동산신탁’ ‘부동산펀드’ ‘특별자산펀드’ 등이다.

 

국내 비은행권이 보유한 부동산금융은 10년 전에 비해 4.2배 증가했다. 국내총생산(GDP) 대비 비은행권이 보유한 부동산 그림자금융 비중도 2013년 15%에서 2023년 41%로 크게 확대됐다. 우리나라 전체 그림자금융 중에서 부동산 그림자금융이 차지하는 비중은 42%에서 62%로 커졌다. 

부동산 그림자금융은 채권시장 및 단기자금시장 등과 밀접히 연계돼 있어 레버리지(차입)가 크다. 자본시장연구원은 그림자금융이 부실화되면 금융기관의 연쇄 손실·금융시장의 변동성 확대·실물경제의 침체 등으로 이어질 수 있다고 지적했다.

 

부동산 PF 관련 자금경색 위기를 불러온 2022년 하반기 레고랜드 채무불이행(디폴트) 사태'가 대표적이다. 레고랜드 사태 이후 금융당국이 금융권이 보유한 PF 부실 정리 지원에 나섰지만, 전체 부동산 그림자 금융 규모가 실질적으로 줄어드는 수준까지 이르지는 못한 것으로 보인다.

 

이효섭 자본시장연구원 금융산업실장은 “지난해 PF 부실과 부동산으로 자금이 쏠리는 데 대해 억제가 필요하다고 경고가 많이 이뤄졌는데도 불구하고 생각보다 부동산 그림자금융의 규모가 많이 증가해 우려된다”고 말했다.