용산국제업무지구 개발 본격화
서부이촌동과 한강로 재건축 탄력

오세훈 서울시장의 역점사업인 용산국제업무지구(옛 용산철도정비창) 개발사업이 10여년 만에 본격화하자 그 주변인 서부이촌동과 한강로 일대 재개발·재건축 사업도 급물살을 타고 있다. 대부분 준주거·일반상업지여서 용적률이 높아 40층대 고층 개발이 가능한 곳이다. 수도권광역급행철도(GTX)-B노선 착공과 신분당선 연장 호재까지 겹치면서 땅값은 대지지분 3.3㎡당 2억원을 넘어섰다. 지상으로 다니는 철도와 용산정비창 때문에 도시가 단절돼 노후화된 이 일대가 국제업무지구 조성과 어울려 주거촌으로 탈바꿈할 전망이다.

◆고립된 서부이촌동 재건축 ‘스타트’

20일 업계에 따르면 이촌동 제1구역 조합설립추진위는 작년 말 주민 총회에서 설계자로 나우동인을 선정했다. 이후 나우동인의 제안에 따라 신속통합기획 재건축 자문형 트랙을 통해 49층 재건축을 추진하기로 했다. 이 구역은 용산국제업무지구 남쪽에 인접한 곳으로, 단독주택 재건축 사업을 진행하고 있다.

앞서 2015년 추진위가 승인되고 2017년 정비계획을 용산구에 제출해 정비구역 지정을 시도했다. 하지만 용산국제업무지구 개발계획이 마련되지 않았다는 이유로 보류됐다. 기존 계획안에 따르면 지상 35층, 875가구(임대 258가구)를 지을 예정이다. 특별계획구역으로 지정돼 제2종주거지가 준주거지로 종 상향되면서 사업 추진이 가능해졌다. 업계 관계자는 “일단 35층 계획으로 정비구역 지정을 받은 후 절차를 진행하면서 49층 재건축도 추진하는 것으로 안다”고 말했다.

이 일대에선 대지지분 13.2㎡ 빌라 매물이 9억원에 나와 있다. 3.3㎡당 2억2500만원에 달한다. 또 다른 관계자는 “외지인 비율이 80%에 달해 재건축 동의율 요건을 채우는 데 크게 무리가 없을 것”이라고 말했다. 용산구는 구역 일부에 이촌시범아파트 101동이 속해 있다는 점을 우려하고 있다. 거주자가 아파트 건물만 소유한 사실상의 ‘토지임대부 분양주택’으로, 땅은 서울시가 갖고 있다. 추후 감정평가를 통해 아파트 거주자 등이 서울시로부터 토지를 매입해야 한다는 게 숙제다.

1970년 지어진 북쪽의 중산시범도 주민이 건물만 소유한 아파트다. 이달 안에 용산구에서 토지에 대한 감정평가를 확정할 계획이다. 감정평가를 기초로 토지매각가가 결정되면 주민은 아파트 부지를 사들여 재건축을 추진할 수 있게 된다. 서울시가 시유지 매각 조건으로 걸었던 ‘토지임대료 완납’ 문제도 해결했다. 용산국제업무지구에서 볼 때 한강변을 막고 있는 현대한강과 동아그린, 강변강서 아파트는 최근 결정 고시된 이촌아파트지구 지구단위계획에서 통합재건축 때 제3주거지에서 준주거지로 종 상향이 가능해졌다.

◆한강로 일대도 45층 아파트 추진

용산국제업무지구 동쪽으로는 용산정비창 전면1·2구역과 용산역 전면 1-2구역, 신용산역 북측 1·2구역이 늘어서 있다. 전면 1구역과 2구역은 조합설립인가까지 마친 상태다. 1구역은 기존 계획 가구 수를 777가구에서 1350가구로 늘리고, 층수도 35층에서 45층까지 높이는 정비계획 변경을 추진하고 있다. 이미 동의율은 채워 용산구가 계획안을 검토 중이다. 일반상업지와 준주거지가 섞여 있어 고(高)용적률이 가능한 땅이다. 이번 계획에서 용적률을 800%대로 올리고 주거 비율도 80% 안팎으로 확대하면서 가구 수를 보탤 수 있게 됐다. 조합원이 442명에 불과해 1350가구로 늘리면 사업성이 크게 높아진다. 1구역은 상반기 내 시공사도 선정할 계획이다. 용산국제업무지구 주변의 대표적인 정비사업지인 만큼 대형 건설사가 관심을 보이고 있다.

신용산역 북측 2구역은 2020년 12월 사업시행인가를 받았다. 지하 7층~지상 33층 아파트 340가구로 탈바꿈할 예정이다. 구역에 있는 코레일 땅을 조합이 유상 매수하기로 하면서 토지 매입 절차가 시작됐다. 올해 상반기 관리처분계획 인가가 목표다. 북측 1구역도 작년 말 사업시행계획 인가를 받아 시공사 선정을 준비하고 있다. 지하 7층~지상 38층 주상복합(324가구) 2개 동과 지하 7층~지상 28층 업무시설 1개 동이 들어설 예정이다. 인근 공인중개 관계자는 “토지거래허가구역으로 실거주 2년 의무가 부과돼 투자가 쉽지 않은 지역”이라면서도 “최근 들어 거래가 늘고 있다”고 말했다.

박진우 기자