절세 위해 공동 명의 아파트 늘어
공유자에 우선매수권 주어지지만
낙찰 땐 지분매수-매도 청구 가능

고준석 연세대 경영전문대학원 상남경영원 교수경매로 내 집 마련에 나선 A 씨는 송파구 잠실동에 위치한 잠실엘스 아파트를 발견했다. 등기부를 확인해 보니 소유자는 두 사람이었고, 1순위 가압류, 2순위 경매개시결정(강제경매) 순이었다. 등기부에 공시되는 모든 권리는 경매로 소멸하는 것이었다. 게다가 소유자가 직접 점유하고 있어 임차인 문제도 없었다. 그런데 아파트 전용면적 84.8㎡, 대지권 40.54㎡ 중 각각 50% 지분인 42.4㎡, 20.27㎡만 경매에 나온 것이었다. 2차 매각금액은 8억2240만 원으로 1차 감정가(10억2800만 원) 대비 20%가 떨어진 상태였다. 아파트 지분 50%만 경매로 매수해도 문제가 없는지 궁금하다.

부동산을 2인 이상 공동명의로 소유하는 경우가 늘어나는 추세다. 내 집 마련 시 부부가 절반씩 공유지분으로 아파트를 매수하면, 양도세 등을 절세할 수 있다. 이렇게 절반씩 공유지분으로 소유한 아파트가 지분 50%만 경매에 나올 수 있는데, 이를 지분매각이라고 한다. 지분매각의 경우 매수인이 인수하는 권리가 없어도 유찰되는 경우가 많다. 왜냐하면 다른 공유자(소유자)에게 우선매수권이 주어지기 때문이다.

공유자 우선매수권은 2인 이상 공동으로 소유한 부동산 중 일부 지분에 대해 경매가 진행될 경우, 공유자가 먼저 그 지분을 매수할 수 있는 권리다. 공유자는 매각기일까지 최고가매수신고가격과 동일하게 우선매수권을 행사할 수 있다. 그리고 즉시 보증금을 제공하면 우선매수권의 행사가 완료된다. 공유자가 우선매수권을 행사하면, 경매에 참여해 최고가매수신고를 했어도 헛수고가 되는 셈이다.

하지만 지분매각 물건이라고 해서 공유자가 우선매수권을 전부 행사하는 것은 아니다. 오히려 공유자의 사정에 의해 우선매수권 행사를 못 하는 사례도 많다. 그러므로 우선매수권을 행사할 것이라고 예단하면 안 된다. 권리분석에 문제가 없고, 미래가치가 좋은 지분매각 물건은 적극 입찰에 참여하는 것이 좋다. 만약 지분매각을 통해 지분 50%를 낙찰받았다면 매수자는 그 지분을 공유자에게 매수 또는 매도 청구를 할 수 있다. 공유자가 매수청구에 응하지 않을 때는 형식적 경매를 통해 매각 대금으로 청산할 수 있다.

대부분 지분매각 물건은 공유자가 우선매수권을 행사할 것으로 판단한다. 그리고 특수물건으로 간주하고 피하는 경우가 많다. 물론 공유자는 다른 공유자의 동의 없이 공유물을 처분하거나 변경하지 못한다. 공유 지분 아파트를 매수해서 청산하는 과정이 번거롭고, 서로 잘 알지 못하는 공유자와 원만한 협의를 통해 사용, 처분, 매도 등의 청산이 어려울 수 있다. 하지만 지분매각 물건도 자본이익을 얻을 수 있는 경매 물건 중의 하나다. 만약 아파트 지분 50%를 낙찰받은 후, 다른 공유자와 협의할 수 없으면 형식적 경매(공유물 분할)를 통해 청산하면 된다. 해당 지분매각 물건의 경우, 싼 가격에 내 집 마련을 할 수 있으며, 부득이하게 처분(형식적경매)해도 자본이득을 얻을 수 있다.