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작성일 : 12-06-29 16:15

MB정부 5년간, 규제 다 풀었다…가장 성공한 정책은

글쓴이 : SGMA (218.♡.220.107)

MB정부 출범 이후 크게 17번의 부동산 대책이 발표됐다. 2008년 6.11 지방 미분양 주택 대책을 시작으로 2012년 5.10 주택거래 활성화 대책까지 다양한 부동산 대책과 조치들이 나왔다. 정권 초기 부동산 거래 활성화와 주택공급 확대, 건설산업 육성을 정책 기조로 참여정부 시절 집값 폭등을 잡기 위해 마련된 각종 규제들을 시장 상황에 맞추어 하나 둘씩 풀어나갔다.

오는 8월 중 정부 계획대로 5.10대책의 후속 조치인 분양가 상한제 폐지와 재건축 부담금 한시 유예 조치 등이 국회를 통과해 시행에 들어가면 남은 것은 총부채상환비율(DTI) 규제 정도이다. 임기 8개월이 남은 MB정부의 5년간 부동산 정책을 짚어봤다.

부동산 정상화 위해, MB 정부 ‘규제 다 풀었다

MB 정부는 참여정부 시절 시행된 대부분의 규제를 시장 상황에 따라 해제하고 지속적인 주택 공급을 통해 서민 주거안정을 꾀하는데 힘을 쏟았다. 참여정부 5년간은 국민의 정부 말기부터 시작된 수도권 집값의 가파른 상승세를 잡기 위해 강력한 규제와 안정화 대책이 쏟아졌는데 보유세 강화와 함께 양도세 중과, LTV·DTI규제 강화, 분양가 상한제, 개발 부담금 부과, 투기과열지구 확대, 재건축 규제강화 등이 대표적이다.

MB정부에서 지속적으로 발표한 부동산 규제 완화 대책으로는 부동산 거래활성화와 가격안정화를 위한 투기과열지구와 투기지역의 해제, 재건축 규제 완화, 종부세 부과 기준 하향조정 등이 대표적이다. 최근에는 마지막 남아있는 강남3구의 투기지역 해제를 골자로 한 5.10 대책을 통해 남은 규제들을 대폭 완화하거나 폐지함으로써 참여정부 시설 도입된 규제 대부분이 완화 또는 해제됐다.

시장 상황의 변화에 따라 과도한 규제를 조정하는 한편 주택 공급을 통한 건설경기 활성화 정책도 꾸준히 진행됐다. MB정부의 대표적인 상품이라고 할 수 있는 보금자리주택의 공급을 비롯해 다양한 공공주택, 임대주택의 공급 정책을 발표하고 참여정부에서 이어진 지방 신도시 개발과 4대강 사업 등도 이어나갔다. 건설 경기 회복을 위한 제도적, 금융적 지원책도 발표됐다.

하지만 부동산 시장의 구조적인 변화와 2008년 하반기 리먼사태에서 촉발된 글로벌 금융위기 등이 맞물리며 부동산 주택 경기는 위축됐다. 주택시장 안정과 거래 정상화를 위해 크고 작은 대책과 조치들이 연이어 발표됐지만 수도권 집값은 하락하고 거래량은 줄었다. 전ㆍ월세시장도 2012년 들어 안정세로 돌아서기 전까지 2009년 하반기부터 불안한 모습을 보였다.

연도별로 부동산정책 핵심 키워드 달라졌다
“미분양 → 보금자리ㆍ도시형생활주택 →전·월세안정 → 거래정상화 → 세금ㆍ강남”

부동산 시장의 변화에 따라 매년 추진된 부동산 정책의 핵심 내용은 조금씩 달랐다. 침체 지역에 맞춰 지방에서 수도권으로 정책 관심 지역이 움직였고 위기 상황의 본질에 따라 대책과 조치들의 완급 조절도 달라졌다. 지원 대상과 핵심 문제에 따라 보금자리주택, 도시형생활주택 등 다른 콘셉의 주택 상품들이 선보이기도 했다. 근본적으로 주택시장과 전·월세 가격의 안정을 정책의 근간으로 추진했지만 매매, 전세시장의 불안 정도에 따라 거래 활성화, 전·월세 대책의 중요도 또한 조금씩 달라졌다.

2008년 “지방미분양대책ㆍ150만가구 보금자리주택ㆍ경제위기종합대책”
지방 악성 미분양 해소책 발표..금융위기 이후, 부동산 경착륙 막기 위한 종합대책 쏟아져
MB정부 출범 첫 해인 2008년에는 우선 고질적으로 쌓여 있던 지방 미분양 아파트에 대한 주택 담보비율을 완화하고 취·등록세 감면, 양도세 면제 조치를 내놓았다.
8월 리먼사태 이후 글로벌 금융위기에 대한 우려로 국내 실물경제 불안 심리까지 가중되면서 수도권 부동산 가격은 크게 하락했고 거래마저 위축돼 주택 공급은 물론 부동산 경기 회복을 위한 종합 대책이 발표됐다. 9.19 국민주거 안정 대책을 통해 2018 까지 보금자리주택 150만 가구를 공급하기로 하고 11.3 경제위기 종합 대책을 통해 강남3구 외 주택투기지역과 투기과열지구를 해제해 분양권 전매제한을 해제했다. LTV, DTI 규제도 완화했고 재건축 용적률은 법적 최대 상한선까지 허용됐다.

2009년 “도시형생활주택ㆍ주택청약종합저축ㆍ전세자금대출”
서민, 무주택자 위한 소형주택 공급 확대… 단기 반등에 안정대책 병행
금융위기 이후 급락했던 수도권 주택시장은 2009년 초부터 서울 재건축 시장을 중심으로 빠르게 회복됐다. MB정부 출범 이후의 부동산 규제 완화 정책이 본격적으로 시행되고 금융위기 극복을 위한 경기부양책과 급증한 유동성에 힘입어 저점 거래가 형성되고 가격은 회복됐다. 글로벌 금융위기의 소용돌이 속에서 한발 벗어난 MB정부는 8.27대책 등을 통해 수도권 LTV, DTI 비율을 강화해 아파트값 상승세를 다시 제어했다.

불안해진 전세시장에 대한 대책도 나왔다. 2008년 금융위기 전까지 주택 가격에 비해 상대적으로 덜 상승했던 수도권 전셋값은 DTI, LTV 규제와 분양대기 수요 증가로 인해 전세수요가 증가하면서 큰 폭으로 상승했다. 이에 서민 주거안정을 위한 보금자리주택 공급 확대방안을 내놓았고 전월세 부담 완화를 위해 전세자금 대출을 확대하고 도시형생활주택 공급 유인책을 내 놓으며 도심권 1-2인 가구와 서민 주거공간 확충을 위한 정책을 잇따라 발표했다.

주택청약종합저축 통장의 신설과 생애최초 주택청약제도 등 공급과 청약 관련 시스템 부분을 개편하는 방안도 나왔다. 임대시장의 안정과 무주택자, 서민 중심의 주거 안정을 위한 조치였다.

2010년 “미분양해소방안ㆍ생애최초주택구입자금ㆍ거래세완화연장”
환매조건부 매입, 리츠 등 미분양 대책… 전세금 지원 확대와 실수요 주택거래 유도
2010년 이후 본격적인 주택시장의 약세가 지속, 심화된 가운데 내집마련과 주택 거래가 지연되면서 임대 수요가 늘어났고 전셋값이 하반기부터 크게 오르기 시작했다. 부동산 경기 침체에 따른 집값하락 우려, 저렴한 공공분양 및 보금자리주택 등의 공급 부담으로 매매보다는 전세와 월세 시장에 관심이 집중되면서 전세 물량 부족은 더욱 심화됐고 단기간 전셋값 고공행진은 계속 됐다.

8.29대책을 통해 주택기금 지원으로 전세자금 대출한도를 확대해 전셋값 마련 부담을 줄였고 보금자리 주택 사전예약 물량을 축소함으로써 공급 물량을 조절했다. 동시에 전세시장에 머물러 있는 잠재적 매매수요를 이끌어내기 위해 무주택자와 1가구 1주택자 대출에 한해 DTI 적용 비율을 한시적으로 금융기관별로 자율화했고 생애최초 주택구입자금을 신설했다. 세제 측면에서는 매매거래 활성화를 위해 다주택자 양도세 중과 완화를 2년 연장하고 취등록세 감면을 1년 연장했다. 하지만 가을 이사철 전후로 이어진 전세난과 가격 상승에 추가 대책이 부족했다.

건설업체의 발목을 잡고 연쇄 부도와 공급 감소까지 악순환을 우려케 하는 미분양 주택에 대해 환매조건부 매입량을 늘리고 리츠와 펀드 상품을 확대하는 등 미분양 해소 방안도 상반기 발표됐다.

2011년 “취득세감면ㆍ양도세비과세요건완화ㆍ임대사업지원”
거래 활성화, 전월세 안정 위한 대책이 각각 3번씩 발표… 세제 지원 강화, 민간임대 확대
2011년 하반기 미국발 금융위기와 유럽 재정위기 확산으로 수도권 주택 시장은 재건축 아파트와 중대형 주택 가격이 하락하면서 약세가 이어졌다. 기존 주택 거래와 신규 분양 등 공급은 감소했고 반대로 임대수요가 증가하면서 전세값이 급등했고 월세 시장도 커지면서 서민 주거 불안이 심화됐다. 주택 임대료 상승세는 서울 도심에서 수도권 외곽까지 확산됐고 지방 대도시에서는 중소형 중심으로 주택 가격, 임대료가 모두 크게 올랐다. 수도권을 중심으로 주택 거래시장이 크게 위축되고 전월세 임대시장은 불안해져 2011년에는 1.13대책을 시작으로 주택 거래 정상화 대책이 3번, 전월세 중심의 서민 주거안정 대책이 3번 발표됐다.

서민 주거 안정을 위해 도시형생활주택, 오피스텔 등의 건설자금을 저리로 지원하고 수도권 재개발 단지의 임대주택 건설 비율을 높이는가 하면 매입 임대사업자에 대한 세제 혜택을 부여해 전월세 시장 안정화 대책을 꾸준히 내놓았다. 동시에 전세시장에 머물며 관망세를 보이고 있는 대기 주택 구매수요를 이끌어 내기 위해 생애최초주택구입 자금 대출 시한을 연장하고 취득세 감면을 연말까지 연장함으로써 전세 수요자들을 거래시장으로 이끌기 위한 당근을 제시했다.

상반기 거의 매달 대책이 발표될 정도였지만 대내외 여건 탓에 주택 부동산 경기 회복은 쉽지 않았다. 주택 거래시장의 침체가 장기화 될 우려가 심화되면서 연말 12.7 대책을 통해 강남3구 투기과열지구의 해제, 다주택자 양도세 중과 폐지, 재건축 초과이익 부담금 2년 유예 등 파격적인 정책들을 내놓았지만 경기 흐름을 바꾸지는 못했다.

2012년 “5.10대책 ㆍ강남3구 투기지역 해제 ㆍ분양가상한제 폐지”
최후 보루인 강남3구마저 규제 완화… 후속 조치 시행되면, DTI 규제 완화만 남아
그리스, 스페인 등 유럽발 재정위기 악재로 세계 경제 불안감이 증폭되면서 국내 부동산 시장도 장기 침체 국면으로 접어들었다. 거래시장 위축과 구매력 감소가 이어졌고 가계 부채 부담까지 겹치면서 5.10 대책을 통해 주택시장 과열기에 도입된 잔여 규제들을 대부분 폐지하거나 완화해 거래 시장에 활력을 불어 넣고자 했다. 강남3구에 남아있던 주택투기지역을 해제하고 분양권 전매제한 완화, 주택구입자금 지원 강화 등을 골자로 하는 주택거래 정상화 및 서민·중상층 주거안정 지원 방안이 발표했다.

하지만 DTI규제 완화와 취득세 감면 등이 빠지면서 대책의 반응은 즉각적이지 않았고 서울시의 재건축 규제 등이 엇갈리면서 부동산 시장에서는 혼선을 빚기도 했다.
5.10대책의 후속조치로 분양가 상한제 원칙적 폐지와 재건축 부담금 부과 중지, 용적률 인센티브 제도 확대 등을 추진하는 계획이 6월 중순 추가로 발표됐고 시장 안팎에서는 다주택자의 세금 완화, 실수요자 대상의 DTI 조건부 완화 등도 언급되고 있는 상황이다.

조명할 만한 MB정부의 주요 부동산 정책은

정부 들어 발표된 굵직한 17번의 부동산 대책을 포함해 추가 대책과 세부 조치들을 합하면 발표된 부동산 정책과 제도는 크게 늘어난다. 그럼에도 불구하고 글로벌 경제 위기, 국내 실물 경기 위축과 가계 부채 증가 등의 영향으로 그 효과는 제한적이거나 기대한 효과를 단기간 내지 못한 경우도 적지 않았다.

그러나 서민주거안정을 위한 보금자리주택 공급과 DTI등 긍융규제를 통한 근본적인 시장 관리와 전ㆍ월세시장 안정을 위한 지속적인 대책 마련 등은 MB 정부의 부동산 정책 중에서도 조명할 만 하다.

서민주거안정을 위한 보금자리 주택공급
MB 정부는 2008년 9.19 대책을 통해 저소득층의 주거불안 해소 및 무주택 서민의 내 집 마련을 촉진하기 위해 2018까지 총 150만호 건설 계획을 발표했다. 경제위기로 서민의 주거비 부담이 상승하고 주택경기도 침체된 상황에서 정부 주도의 보금자리주택 건설을 통해 민간의 주택건설 감소를 보완하고 서민들의 부담 완화를 목표로 했다.

그러나 보금자리주택은 부동산 시장침체로 집값이 하향안정세로 접어든 지금 인근 시세의 70~80%에 공급된다 하더라도 강남을 제외하고는 큰 가격 메리트가 없어 강남과 비강남권 보금자리 주택에 대한 형평성 문제가 불거졌다. 또 보금자리주택 공급에 따른 민간 주택공급 감소 및 보금자리 대기수요로 수도권 전셋값 상승은 보금자리주택 공급의 부작용으로 지적되기도 했다. 시장의 변화를 반영하지 못한 전매제한과 의무거주 기간 등의 규제는 보금자리주택의 매력을 반감시키고 전반적인 공급 지연과 축소로 이어지고 있다.

이에 5.10 대책을 통해 수도권 공공택지와 개발제한구역 해제 지구 내 민영주택과 보금자리주택의 전매제한 기간을 보금자리주택의 전매의무거주 요건을 크게 줄여 환금성을 높였다. 강남권 입지의 보금자리주택은 여전히 관심을 모으고 있어 향후 공급 물량과 지역의 점검을 통해 수요가 원하는 적정량의 보금자리주택을 필요 지역에 공급하는 것이 중요하다.

DTI 등 금융규제를 통한 재정 건정성 확보
지난 2010년 8.29대책을 통해 위축된 부동산 거래 심리를 살리기 위해 한시적이지만 DTI(총부채 상환비율)을 완화했다. 무주택자나 1가구 1주택자가 주택을 매입 할 때 2011년 3월말까지 한시적으로 금융회사가 강남3구를 제외한 9억원 이하의 주택에 대하여 자율적으로 적용하기로 했다. DTI 자율적 적용이 적용된 2010년 9월~2011년 3월까지 실수요자 위주의 주택 구입수요가 일부 나타나 거래량이 늘었고 매매가격 하락폭도 크게 줄어 반짝 효과를 보기도 했다.

전체적으로는 DTI 규제를 유지해 개별 가구와 은행권을 포함한 국가 재정 건정성을 확보하는데 일조했고 부동산 가치 하락에 따른 연쇄 불안과 재정 불안을 어느 정도 차단했다는 데 의의가 있다. 다만 일부 시기에 적용됐던 것처럼 실수요자나 소액 거래 등에 있어서 조건부 규제 완화 등을 검토해 볼 필요는 있다는 의견이 나오고 있어 눈길을 끈다.

전월세 시장 안정을 위한 지속적인 대책 발표
2010년부터 심화된 전세난과 가격 상승세는 수도권 전역으로 퍼져 세입자들의 주거 불안을 야기시켰다. 부동산 경기의 불확실성, 국제 금융위기 여파로 좀처럼 매수심리가 살아나지 않는 가운데 잠재적 아파트 매수자들은 여전히 전세시장에 머무르며 관망세를 보이는 한편 재건축 이주 수요, 학군 수요까지 더해지면서 전세 대란을 방불케 하는 지역도 속출했다.

이에 지속적인 임대시장 관리와 공공, 임대주택 공급 확대 방안 제시, 전세자금 지원 확대 등 2010년부터 2011년까지 크고 작은 전월세 안정화 대책이 꾸준히 발표됐다. 매입 임대사업자에 대한 양도세 중과 완화 및 종부세 비과세 요건 완화 등 민간 임대시장의 확대 정책을 비롯해 주거용 오피스텔 임대사업을 허용하는 등 전ㆍ월세 안정화에 힘을 쏟았다.

2012년 들어서는 비교적 전세시장의 가격 불안도 잦아든 모습을 보이고 있다. 지역에 따라서는 2012년 상반기 전세가격이 내린 곳도 나왔다. 지속적인 전세시장 안정 대책과 조치가 어느 정도 효과를 봤다고 할 수 있다. 하지만 공공주택의 공급 등 서민 주거 안정을 위한 조치가 여전히 부족하다는 지적도 나온다. 서울시가 발표한 장기임대주택 등 다양한 형태의 저렴한 임대주택 공급이 확대되길 희망하는 수요자들의 기대는 여전하다.

8개월 임기 남은 MB 정부, 추가 부동산 대책은

MB정부는 취임 전부터 부동산 규제완화에 대한 의지를 내보이며 시장 활성화에 대한 기대를 높였다. 그러나 취임 후 미국과 유럽발 금융위기가 불확실성을 높이고 국내 경기 침체 등 시장 외부환경의 변화에 따른 부동산 시장의 패러다임 변화로 5년간 부동산 정책 운영에 대한 시장의 평가와 반응은 차갑기만 하다. 올 상반기 발표된 5.10 대책과 후속 조치에도 시장 반응은 무덤덤한 모습이다. 유럽발 재정위기가 재부각되고 부동산 경기 회복에 대한 불안감이 거래 관망과 가격 하락으로 이어지고 있다.

거래 현장과 수요 시장에서는 주택 구매심리를 이끌어 낼 보다 적극적인 규제완화 정책을 주문하고 있다. 대표적인 것이 DTI완화와 취득세 등 거래세 감면 조치 등이다. 하지만 얼마 전 이명박 대통령은 현재 변화된 부동산 시장의 패러다임 하에서 DTI완화가 부동산 경기회복으로 이어질 수 있는 지에 대한 불확실성, 이미 위험 수준에 다다른 가계부채 증가를 이유로 DTI 규제 완화에 난색을 표했다. 거래세 감면 등도 지방 정부 재정 악화로 추진이 쉽지 않아 보인다.

5.10대책 이후 계속된 규제 완화와 부동산 경기 활성화를 의한 정부의 의지를 지속적으로 보여줌으로써 주택시장의 추가 냉각과 급락 위험을 최소화하는 데는 기여하고 있다. 대내외 변수와 여건이 달라지는 변곡점에서는 거래시장 정상화를 위한 단초가 될 수도 있다. 대내외 악재가 해소되는 상황에서는 저가 매물의 실수요 거래에 힘을 실어줄 수 있다. 다만 외부 변수에 기대야 하는 정책적 한계를 뛰어넘기 위해서는 과거 주택 공급 관리가 가장 중요했던 시절의 정책을 답습, 반복하기 보다는 달라진 부동산 시장 트렌드와 수요 변화에 맞는 새로운 부동산 시장의 운영 시스템을 새롭게 검토해야 할 때가 왔다.

한국경제