경작을 위한 행위 이외의 절토(切土)·성토(盛土)·정지(整地)·포장(鋪裝) 등의 방법으로 토지의 형상을 변경하는 행위와 공유수면을 매립하는 행위.

형질변경이란 경작을 위한 행위 이외의 절토·성토·정지·포장 등의 방법으로 토지의 형상을 변경하는 행위와 공유수면을 매립하는 행위로서 『국토의 계획 및 이용에 관한 법률』에 의한 개발행위 중 하나이다.

여기서 경작을 위한 행위는 “조성이 완료된 농지에서의 농작물 재배행위, 당해 농지의 지력증진을 위한 단순한 객토나 정지작업”을 말하며, 농지의 생산성을 높이기 위하여 농지의 형질을 변경하는 행위로서 인근농지의 관개·배수·통풍 및 농작업에 영향을 미치지 않는 것을 말한다.

토지의 형질변경은 개발행위 중 하나이므로 형질변경 시에는 개발행위 허가를 받아야 한다. 다만, 다음의 경우에는 개발행위허가를 받지 않도록 하고 있다.

1. 높이 50cm 이내 또는 깊이 50cm 이내의 절토·성토·정지 등(포장을 제외하며, 주거지역·상업지역 및 공업지역외의 지역에서는 지목(地目)변경을 수반하지 아니하는 경우에 한함)
2. 도시지역·자연환경보전지역·지구단위계획구역 및 기반시설부담구역외의 지역에서 면적이 660m² 이하인 토지에 대한 지목변경을 수반하지 아니하는 절토·성토·정지·포장 등(토지의 형질변경 면적은 형질변경이 이루어지는 당해 필지의 총면적을 말함. 이하 같음)
3. 조성이 완료된 기존 대지에서의 건축물 그 밖의 공작물의 설치를 위한 토지의 굴착(이 경우 조성이 완료된 대지라 함은 택지개발사업·산업단지개발사업 등에 의하여 도로·상하수도 등 기반시설 설치가 완료되어 당해 대지에 대한 토지굴착만으로 건축물 등을 건축할 수 있는 상태로 조성되어 있는 대지를 의미)
4. 국가 또는 지방자치단체가 공익상의 필요에 의하여 직접 시행하는 사업을 위한 토지의 형질변경

또한 토지의 형질변경을 하는 경우에 다음의 면적 이상으로 개발할 수 없으며, 관리지역·농림지역에 대하여는 아래의 ‘2’ 및 ‘3’의 면적 범위 내에서 도시계획조례로 면적을 따로 정할 수 있다.

1. 도시지역
(가) 주거지역·상업지역·자연녹지지역·생산녹지지역 : 1만m²
(나) 공업지역 : 3만m²
(다) 보전녹지지역 : 5천m²
2. 관리지역 : 3만m²
3. 농림지역 : 3만m²
4. 자연환경보전지역 : 5천m²

이러한 개발행위허가규모의 제한은 도시계획사업이나 도시계획사업을 의제하는 사업은 제외되며, 토지형질변경을 수반하지 않는 조성이 완료된 부지에 건축물을 건축하는 등 토지의 형질변경이 수반되지 않는 경우는 개발행위허가규모의 제한을 적용하지 아니한다.