좋은 토지 선별 투자위한 고려사항들
부동산 투자를 잘하려면 우선 1차 종목을 선택한 후 2차 세부상품을 선택해야 한다. 1차적으로 주거용 부동산에 투자할 것인가, 비주거용에 투자할 것인가 아니면 임대용 부동산에 투자할 것인가, 혹은 레저형 부동산에 투자할 것인가를 우선 정해야 한다. 간단한 공식으로 땅을 고르는 기본적인 방법을 정리해 본다.
1) 투자할 것인지, 실수요자인지...
토지는 투자와 실수요로 주택을 지어 거주할 목적이 분명해야 하는 것이다. 투자를 생각한다면 발전가능성과 인허가 문제, 부동산 취득에 문제없는지만 고려하면 되며 조금 덜 성숙된 땅을 값싸게 골라야 한다. 주거용 주택을 건축하기 위한 목적이라면 우선 허가와 도로 문제를 생각해야 할 것이며 기초 공사가 되어 있는 곳을 선택해야 건축허가 문제가 없을 것이다.
2) 지적도상 도로가 있어야 한다
지적도나 임야도의 도면상 도로가 불분명할 때가 많다. 아무리 입지조건이 좋은 토지라 하더라도 도로가 불분명하면 위험이 따를 수 있으며 매도자가 도로 문제점이 없다고 이야기하면 반드시 특약란에 기재하여 책임을 분명히 해 두는 것이 좋다.
3) 값이 싸고 좋은 것은 없다
값이 싸다고 깊은 산속에 토지나 농지를 사는 경우도 있는데 피해야 한다. 아름다운 경치에 취해 부동산을 구입하는 경우가 있는데 위험한 발상이다. 현 진입로 농로길이 있다 하여도 언제든 폐쇄될 수 있으며 개인소유 토지이므로 도로를 확보하기 어려운 것이다. 토지는 현 값도 중요하지만 미래에 추가로 투자비용이 소요될 수 있다는 점에 유의해야 한다. 전기 도로포장 통신공사 우수관 하수관 지하수 공사비용등 인허가비용 형질변경비용 도로준공비 등도 고려대상이다.
경험이 없이 전봇대 공사와 통신공사 등을 해보면 머리가 지끈지끈 할 때가 많고 스스로 지쳐 중도포기 하는 이들도 있다. 그만큼 기초 기반시설공사를 대단위에 한번에 하면 비용도 절약할 수 있지만 작은 토지로 단독으로 하는 것은 추가로 발생하는 금액이 평당 10만~15만원까지 발생할 수 있다. 때문에 실제 토지구입비용은 30%~40% 더 높은 금액에 구입하는 것이 되며 이를 피하기 위해서는 기초 기반공사 시설이 되어 있는 토지를 구입하는것이 좋다.
4) 공유지분보다는 단독필지를 구입한다
창업을 해도 동업은 가급적 하지 않는 것이 좋다. 부동산도 마찬가지다. 처음에는 좋은 생각으로 공유지분으로 공동구입을 하지만 다툼이 있게 마련이다. 부득이 공유지분으로 구입을 원하면 반드시 빠른 시일 내에 분할신청을 하여 본인이 원하는 위치에 단독 소유권을 하는 것이 바람직하다.
5) 공부(公簿)서류는 꼭 확인한다
개인적으로 토지를 매입할 상황이라면 면적을 알기 위한 토지(임야)대장, 땅의 생김새를 알기 위한 지적(임야)도, 해당 토지의 각종 개발행위 제한사항이나 땅의 가격평가를 가늠할 수 있는 토지이용계획 확인서는 필수사항이다.
6) 조건이 70% 이상이면 만족한 토지이다
가격과 부동산이 지니고 있는 목적과 성향, 주위환경, 도로와의 접근성 및 교육환경, 편의시설까지 100%를 기대하긴 어렵다.
7) 지목이 대지와 전,임야는 중요하지 않다
대지는 농지에 비해서 가격이 비싸다. 건축하기가 편하다는 장점은 있지만 결코 대지만을 고집할 필요는 없다. 임야라 하더라도 생산임지까지 개발이 가능하며 관리지역에 준보전 임야이면 더욱 더 좋다. 개발하는데 문제점이 없는 편이며 보전임지는 피하는 것이 좋다. 보전임지는 현지 거주자에 한하여 부분적으로 관리사(농장/과수원)의 일부 정도로 건물을 지을 수 있는 개발이 가능하기 때문에 피해야 한다. 보전임지는 보편적으로 가격이 싼 편이며 거래가 없는 편이다.
8) 지형보다 낮은 토지는 피하는 것이 좋다
땅의 형태와 경사도는 전망과 조망의 기준이 된다. 오르막길에 있다 하더라도 진입하는 데 조금 불편함이 있다하여도 문제될 것은 없다. 조금 불편함이 있기에 전망과 조망권이 보장이 되며 낮은 만큼 누릴수 없는 것이 있기 때문이다. 매입하고자 하는 땅은 도로보다 낮은 위치는 있는 것은 피하는 것이 좋으며, 임야는 경사가 적당히 10~20도 정도 이내 토지가 좋다. 진입로길이 단독으로 있으면 더욱더 좋은 토지라 할 수 있다. 주위에 축사나 묘지, 시설은 없는지 등도 점검해야 한다.
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