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작성일 : 08-08-29 17:24
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글쓴이 :
SGMA
 조회 : 4,161
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임차인들을 위한 경매 처세 방법
임차인들을 위한 경매 처세 방법
요즘 전체전인 부산지역의 경기 하락, 그리고 부동산시장의 냉각 및 주택의 일시적 과잉공급이 겹치면서 아파트, 다가구, 다세대, 오피스텔 등 주거용 부동산의 경매가 급증하고 있는 추세이다.
이러한 주택의 세입자는 본의 아니게 상당한 손실을 볼 수 있으므로 그에 대한 몇 가지 절차만 알아두면 큰 낭패를 보지 않을 수 있으므로 세입자는 꼭 알아 두자.
1.사실적 내용에 대하여 분명하게 밝혀라.
부동산 경매신청이 있게 되면 법원은 경매개시결정을 하는데 이것이 담보권 실행 경매일 경우 ‘임의경매’, 채무명의 등의 실행에 의한 경우는 ‘강제경매’를 등기부상에 경매기입등기가 입력됩니다.
그리고 집행관에게 부동산의 현황, 점유관계, 차임 또는 보증금의 액수, 기타 필요한 상황을 조사할 것을 명합니다.
통상 경매개시결정 후 3일 이내 감정업체 선정과 현황조사보고서를 작성할 집행관에게 결정하며, 이들 해당자는 2주이내에 집행법원에 제출하도록 되어 있습니다.
이때, 건물 전체를 전세로 살고 있는 세입자나 한 칸 및 일정 부분의 세입자나 상관없이 소유자, 또는 기타 관계자와의 임대차 계약이 있었다면 그에 대한 사실상의 내용을 충분하게 설명하여 주는 것이 좋다.
왜냐면, 충분한 설명이 없을 경우 부동산의 표시 목록상의 파악에 어려움이 있어 낙찰가가 떨어질 우려가 있기 때문이다.
특히 다가구 주택일 경우 소유자 및 기타 이해관계인이 실질적인 대항력이 없는데 기록상으로는 대항력이 있는 것으로 나타나는 경우가 매우 많고 허위사실을 나타나는 경우가 있다.
이는 소유자 또는 채무자가 다른 대리인을 통하여 많은 가격이 하락할 경우 다시 낙찰 받으려고 하는 경우와 이미 사실상 전출은 하였지만 주민등록상의 기록만 남아 있는 경우가 있을 수 있다.
이러한 두 가지 경우 모두 실질적으로 세입자가 손해를 볼 우려가 많기 때문에 경매가 진행된다면 세입자들 또한 경매가 어떠한 보고 내용에 진행이 되는지 눈여겨봐야 할 것이다.
이러한 내용의 책임은 법원은 이해관계인의 보정 등의 신청이 있지 않는 한 경매는 계속진행 되므로 꼭 관심을 가져야 한다.
만약 이러한 사실이 있다는 것을 알게 되면 담당 집행계장에게 이러한 사실을 가급적 빨리 알리는 것이 유리한 방법이 될 수 있다.
2.권리신고 및 배당요구를 하여야 한다.
세입자의 경우 통지서를 받게 되는데 통지서의 내용을 보면 사건번호와 경매각계, 그리고 채권, 채무자 및 소유자의 성명 등이 기록되어 있습니다.
그리고 집행관실에 주택 임대차일 경우 임대차계약서 사본2통, 주민등록등, 초본 2통, 주소별세대열람내역서1통, 그리고 임차부분의 내부구조도 및 신분증과 도장을 지참하라는 내용을 받습니다.
이러한 내용을 법원에 제출을 하고, 법원에 비치되어 있는 권리신고 및 배당요구 신청서를 작성하면 됩니다.
일반적으로 대항력 있는 임차인의 경우 배당요구를 하지 않아도 자기의 임대차 금액을 다 받을 때까지 집을 비워주지 않아도 되지만 실질적으로 대부분의 임차인은 대항력을 갖추고 있지 않다.
이러한 임차인은 반드시 첫입찰기일 전에 배당요구를 하여야 한다.
통상 배당요구 종기일이 지정되므로 그 지정되는 기일 이전에 권리 신고 및 배당 요구 신청을 하는 것이 좋다.
임차인은 말소기준권리인 해당 권리에 맞는 소액임차인이든 우선변제임차인이든 확정일자 임차인이든 권리신고 및 배당요구를 하는 것이 매우 현명한 방법이다.
권리위에 잠자는 보호받지 못한다.
가급적이면 신고하는 것이 바람직하다.
권리신고 및 배당요구 신청서의 내용은 통지서에 있는 사건번호 및 소유자의 성명과 임대차 계약일, 계약 당사자, 임대차 기간, 임대보증금(전, 월세) 임차부분(일부일 경우 내부구조도 첨부)입주일, 주민등록전입일,확정일자 유무 등에 대하여 기재하도록 되어 있다.
3.매각기일과 매각결정기일 지정 및 자료의 열람
법원의 최초매각기일은 공고일로부터 14일 이후 신문 공고 일로부터 20일 이내로 지정한다.
매각결정기일은 최고가 매각이 결정 된 후 항고 등이 없으면 통상 7일 이후로 한다.
그리고 입찰기일 7일 이전에 통상 해당 법원에 매각물건명세서 및 감정평가서, 현황조사 보고서 등의 자료가 열람된다.
요즘에는 대법원의 인터넷에도 열람되므로 대법원의 자료를 미리 열람하고 해당 법원에 가서 다시 열람하는 방법은 아무래도 심리적 및 시간적인 여유를 가질 수 있다.
그러나 대법원의 경우 일정 요건외의 자료는 제출되지 않으므로 꼭 법원 자료를 열람하는 것이 보다 안정적이다.
열람의 내용을 파악한 후 해당 물건과의 내용이 다를 경우 해당 집행관에게 꼭 그러한 사실에 대한 내용을 밝혀야 한다.
임차인의 경우 위의 자료를 열람할 경우 이러한 내용에 대한 일반적인 권리관계 분석이 필요하다.
즉 내가 배당받을 수 있는 가능 금액을 알아야 한다.
소액임차인의 경우 매우 간단하다.
예를 들면 낙찰가의 1/2 가격을 즉 선순위 저당권(말소기준권리)이 01.09.15 이후의 경우 소액임차인은 부산의 경우 3500만원이하 1400만원은 경매비용을 제외한 최선순위로 배당받기 때문에 적어도 3500만원 이하의 소액임차인은 꼭 권리신고 및 배당요구 신청을 하여야 한다.
4.입찰실시
만약 임차인이 물권적 전제권자이거나 경매신청채권자이거나 또는 해당 물건을 매수하고 싶은 임차인의 경우 해당 소재지에서 관할하는 법원의 입찰법정에 가야 한다.
기일 입찰의 경우 부산지방법원 및 동부지원으로 구분되어 지고 두 곳 모두 약 10시경에 입찰을 실시 한다.
부산지방법원의 경우 법원의 입찰석에 들어가서 입찰을 실시하고 동부지원의 경우 입찰봉투 및 보증금봉투 및 입찰서를 직접 입찰인에게 체출하여 주기도 한다.
따라서 입찰서류를 받아서 나와 의론을 한 후 에 입찰시작 후 약 1시간 10분까지 만 입찰서를 제출하면 된다.
부산지방 법원의 경우는 입찰석에 입찰을 실시하고 바로 입찰함에 제출하여햐 한다.
기간 입찰의 경우 입찰보증금을 법원보법관금 영수필 통지서로 대신합니다.
법원보관금 영수필통지서는 입찰보증금을 법원에서 보관하는 것으로 낙찰 받는 경우에는 법원에 입금되지만 떨어지는 경우에는 해당 통장으로 바로 입금 됩니다.
동부지원의 경우 조흥은행이 있으며, 부산지방법원의 경우 부산은행이 있습니다.
따라서 입금증명서와 기간입찰표를 기재하고 입찰봉투에 모두 봉합한 후 제출을 하면 입찰봉투위의 수취증을 떼어 줍니다.
수취증은 개찰실시 떼 수취증과 입찰자를 확인하여 보증금 반환 및 낙찰자 확인을 합니다.
임차인이 입찰을 볼 경우와 입찰을 볼 수 없을 경우로 나누어 보면
5.낙찰을 받았을 경우
낙찰을 받으면 대금납부 통지서가 언제까지 대금을 납부하라고 통지서가 오게 됩니다.
통상 낙찰허가결정일 이후 30일 가량을 줍니다.
대금을 납부함과 동시에 소유권에 관한 인정을 받습니다. 즉 소유권 이전 등기 없이도 법률 규정에 의하여 소유권 이전이 되므로 전소유자에게 인도를 요구할 수 있습니다.
임차인이 낙찰을 받을 경우 해당 배당금액(즉 임차보증금)과 상계처리가 가능합니다.
그리고 만약 저당 채권자와의 채무인수 또한 가능하므로 은행의 경우 금리와 저당금액 등을 파악하신 후 대금을 납입하게 되면 보다 효과적인 방법이 될 수 있습니다.
법원에서 상계처리 및 채무인수가 허락되면 대금 납입기일을 변경하여 배당기일과 같은 날로 지정하여 낙찰 대금납입과 동시에 배당이 이뤄지도록 하고 있습니다.
아파트 임차인의 경우 전체를 사용하고 있다면 인도명령 등의 신청 없이 소유권을 완전히 취득하지만 다가구 및 다세대 주택의 경우는 임차인과의 원만한 협의가 이뤄지도록 노력하고 그렇지 못할 경우 인도명령신청을 통하여 집행을 하여야 합니다.
6.낙찰을 제 3자가 받았을 경우
낙찰을 제 3자가 받았을 경우 낙찰자의 인도명령신청이 있으면 법원은 소유자나 채무자의 경우는 통상 인도명령을 내리지만, 임차인이 점유하고 있는 경우에는 심문 후 인도명령을 결정한다.
따라서 임차인의 경우 인도명령 집행신청이 들어오면 법원에 출두하라는 명령을 받게 된다.
법원에 출두하게 되면 원만한 조정을 하는 것을 권한다.
따라서 대항력이 없는 임차인일 경우 일정 부분의 이사비용을 집행비용을 대신하여 받는 것이 대부분이다.
통상 32평 아파트의 경우 100만원 내외에서 합의 되는 경우가 많다.
그러나 임차인이 너무 무리한 이사비용을 요구하거나 합의가 잘 이뤄지지 않을 경우 대항할 권원이 없으므로 집행을 실시하면 , 아무런 이득이 없으므로 원만한 합의가 최선의
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