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작성일 : 08-08-23 15:57
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글쓴이 :
SGMA
 조회 : 4,392
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상가건물임대차보호법
특별법인 상가건물임대차보호법의 적용대상은 부가가치세법과 소득세법 또는 법인세법의 규정에 의해 사업자등록신청이 가능한 건물로서, 이 법 시행일인 2002년 11월 1일 이전에 근저당권이나 가압류 등의 권리가 설정되어 있지 않고, 상가 소재지에 따라 이 법에서 정하는 보증금액의 한도 범위 내인 경우에만 해당된다. 즉, 주택과 달리 보증금액의 한도가 있다.
[적용대상]
이 법 제3조 제1항의 규정에 의한 사업자등록의 대상이 되는 상가건물의 임대차에 대하여 적용한다. 즉, 사업자등록의 대상이 되는 건물로서 오피스텔이나 일반 사무실, 공장이건 간에 임차건물에 사업자등록을 하면 모두 상가건물로 보아(=법 제2조) 이 법의 적용을 받을 수 있다. 그리고 이 법에 의해 보호받을 수 있는 건물은 주택임대차와는 달리 보증금액의 한도가 있어 이 법이 규정한 일정 금액 이하로 임차하여야만 적용대상이 되어, 다음의 지역별 보증금액을 초과하는 상가건물 임대차는 사업자등록신청을 하고 건물을 인도받아 대항요건을 갖추었더라도 이 법의 적용을 받지 못한다(=법 시행령 제2조 제1항).
1. 상가임대차보호법의 적용을 받기 위한 조건.
1) 환산보증금이 지역별로 일정액 이하 이어야 한다. 즉 동법의 적용을 받을 수 있다. 따라서 이 금액
을 초과한다면 상가임대차보호법의 적용을 받을수 없는 임차인이므로 사업자등록과 확정일자가 있
더라도 배당금이 없다. 즉 이런 임차인은 전세권설정을 하는 수 밖에 없으며, 다른 보호방법이 없는
것이다
* 이 법에 의해 보호받을 수 있는 보증금액의 한도(환상보증금 보증금＋[월세×100] 임).
서울특별시는 2억4천만원이하.
과밀억제권역은 1억9천만원 이하.
광역시는 보증금이 1억5천이하.
기타 시군은 1억4천만원이하.
2) 경매개시결정등기일 이전에 사업자등록과 건물의 인도.
3) 경매에 있어서 상가임차인이 상가건물임대차보호법의 적용을 받기 위해서는 등기부상 최초기준
등기(근저당,가압류,압류,담보가등기)가 2002.11.1일 이후에 설정되어야 함(2002.10.31일
이전에 이미 이 등기가 설정된 경매부동산의 상가임차인은 상가건물임대차보호법의 적용을 받지
못한다).
2. 대항력
상가임대차는 임차권 등기가 없는 경우에도 부가가치세법 제5조, 소득세법 제168조 또는 법인세법 제111조의 규정에 의한 사업자등록을 신청을 하고 건물에 입주하면 그 다음날부터 대항력이 발생된다. 따라서 상가 임차인이 대항력을 갖춘 상태에서 상가의 소유권변동이 있으면 상가건물의 매수인은 전 소유자의 지위를 승계하여 임차인이 전 소유자와 체결한 계약기간동안 임차인에게 상가를 사용․수익하게 할 의무를 부담하며, 계약만료후 임차인의 보증금을 반환해 주어야 하는 의무도 부담하는 것이다. 이는 상가건물임대차보호법이 특별법에 해당되어 특별법 우선원칙에 의하기 때문이다.
3. 우선변제권
상가임차인이 대항요건을 갖추고 관할 세무서에서 임대차계약서상 확정일자를 받으면 경매 또는 공매시 대지와 건물가액의 환가대금에서 후순위권리자보다 우선해서 임차보증금을 변제받을 권리가 있다(순위배당금). 즉, 임대차계약서상에 확정일자를 받으면 임대차계약은 채권계약이나 우선변제권이 인정되어 주택임대차보호법상의 확정일자와 마찬가지로 "채권의 물권화"가 되는 효력이 발생된다.
4. 최우선변제권
채권자의 경매기입등기 전에 대항요건을 갖춘 상가 임차인은 전세의 경우 보증금액이 월세의 경우 보증금＋(월세×100)로 하여 그 보증금액이 다음의 보증금액 범위 내인 경우에는 일정액을 담보물권자보다 우선하여 변제받을 수 있는 즉, 최우선변제권이 발생된다. 단, 이 법 시행일인 2002년 11월 1일 이전에 근저당권 등이 설정되었다면 최우선변제권이 인정되지 않는다. 환산보증금이 다음과 같이 일정액이하의 영세임차인(소액임차인)은 선순위 채권자보다 우선하여 받을 수 있다.
ex) 상가 소재지가 서울이고 보증금액이 5천만원, 월세가 2백만원인 경우:
5천만원 ＋ (2백만원 × 100)하면 2억 5천만원이 되어 이 법에서 규정하는 보증금액 범위를 초과하였기에 이 법의 적용을 받지 못한다.
소액임차인 최우선배당은 다음과 같다.
* 서울특별시 --- 보증금 4500만원이하 상가임차인 → 1,350만원까지 최우선 배당
* 과밀억제권역 - 보증금 3900만원이하 상가임차인 → 1,170만원까지 최우선 배당
* 광 역 시 ------보증금 3000만원이하 상가임차인 → 900만원까지 최우선 배당
* 기 타 지 역 --- 보증금 2500만원이하 상가임차인 → 750만원까지 최우선 배당
※ 최우선배당금은 경매가액(배당할 금액)의 3분의1 금액을 초과할 수 없슴.
5. 5년범위 내에서 계약갱신요구권이 생긴다.
1) 임차인이 임대차기간 만료전 6월부터 1월까지 사이에 계약갱신을 요구(내용증명 등 발송)하면 정당
한 사유 없이 임대인은 이를 거절하지 못하므로 임대차기간이 5년간 보장된다.
2) 임차인이 임대료를 3회 이상 연체하거나 임대인의 동의 없이 임의로 전대하는 등의 사유가 있으면
임대인은 계약갱신 요구를 거절할 수 있다.
3) 계약 갱신 요구권은 2002.11.1.이후 임대차 계약을 한 경우에 적용된다.
ex) 2002.10.25. 1년계약 체결 => 2003.10.25. 새로 체결된 계약부터 5년간 임대차존속기간이 보장됨
4) 계약기간은 자유로이 정할 수 있으나 1년미만으로 정한 임대차는 그 기간을 1년으로 보게 되나, 이때
에 임차인은 1년 미만으로 정한 기간이 유효함을 주장할 수 있다.
5) 임차인은 최초의 임대차 기간을 포함한 전체 임대차 기간이 5년을 초과하지 않는 범위 내에서 계약
갱신을 요구할 수 있다.
6) 임대료인상 한도는 연12%이거나 또는 보증금을 월세로 전환할 때 전환율 15%중 높은 금액을 선택
할 수 있으며, 계약기간은 최소 1년 단위로 체결이 가능하다.
7) 관행상 기존 임차인과 새로운 임차인 사이에 주고받는 권리금은 이 법과 무관하다.
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