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작성일 : 08-04-19 14:20
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글쓴이 :
SGMA
 조회 : 3,366
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경매 넘어간 부동산으로 돈버는 사람들(펌)
자본주의 사회 에서 돈이 돌지 않으면 어떻게 될까요? 자금이 선순환 하지 못하고 고정화 (固定化)되어 수요 공급자, 채권 채무자 모두 자금 경색에 시달리게 될겁니다.
이러듯 막힌 자금 흐름을 법률적 집행 으로 시원하게 뚫어주는 제도가 바로 민사집행법에 의한 경매제도 입니다. 경매의 결과로 싼값에 낙찰받는 사람이 가장 이익을 보고, 헐값에 부동산을 잃는 이가 가장 손해 본다는 우리 일반인 들의 생각이 항상 정답 일까요? 꼭 그렇지만은 않은 것 같습니다.
법원 경매에 나온 부동산 들은 하나같이 사연 있는 물건들 입니다.
동대문시장 에서 견직물 도매로 돈을 모은 A사장은 10년전 포천시 농공단지내 6백여평 대지에 2층 공장을 지어 동남아 등지에 의류 편직물 수출을 시작 했습니다. 그러나 얼마후 외환위기가 닥쳐오고 달러당 1천7백원까지 가는 살인적인 환율 때문에 리스금융으로 들여온 편직기계의 원리금 상환이 고금리로 압박 해오고 업친데 덥친 격으로 노동집약 편직물 업종에 저렴한 인건비 등을 앞세운 중국으로 주문을 뺏기게 되어 부도의 악령에 발목을 잡히고 말았습니다. 리스료 외에 시설자금대출 9억을 끌어쓴 은행 에서는 이자 연체로 공장을 법원에 경매 신청하기에 이르렀습니다.
부도난 후 공장건물과 기계는 압류되어 경매에 부쳐졌고 3년 이라는 시간을 끌며 유찰과 변경을 거듭하며 시간을 끌다 최초감정가 17억 짜리 물건은 3억여원의 유치권이 신고되어 입찰자 들의 관심을 끌지 못하고 결국 낙찰가율 42%인 7억1천만원에 A사장 부인명의로 신규 등록한 법인에 의해 최근 낙찰 되었습니다. 부도난 후에도 원리금 상환을 위해 사업을 접지 못하고 기계류의 몇배에 해당하는 이자금액을 물고 있던 A사장은 최근 주변 신도시 개발 발표 등으로 사업재개의 꿈을 가질수 있게 되었습니다.
부산 동래구 번화가에 새로 지어진 8층 건물이 근래 경매 낙찰 되었는데 최초 감정가 44억원 짜리가 겨우 23억원에 회사원 주인을 만나게 되었습니다. 주변 시세는 공시지가로 평당 1천만원이 넘는 노른자위 땅이었지만 4개 공사 업체가 제출해놓은 공사대금 유치권만 25억에 달하기 때문에 수차례 유찰 되었습니다.
대지104평 위지상 바닥면적 50평, 지상 8층 건물에 외벽이 대리석 으로 마감 되어 나대지에 1순위 20억의 대출은 낙찰로 지워지고 준공을 앞둔 건물은 이미 메디칼 전문병원 으로 특성화 되어 개업의 들의 임대문의가 잇따르고 있습니다.
구채무자인 시행사 B법인이 개인 명의 제3자를 내세워 낙찰받았기 때문에 유치권 위임 및 양도가 가능 하리라는 것이 주변에서 나온 이야기 입니다.
서울 동대문에 34평 아파트를 가족 명의로 구입한 E사장은 은행에 1순위로 1억7천만원을 대출 받기로 하고 대출실행 이틀전에 친척 명의로 4천만원의 임대차 계약을 맺어 놓았습니다. 나중에 2순위로 거래 업체와 물건대금 관련 포괄 근저당도 설정해서 사업상 거래에도 활용 했습니다. 구입 당시 2억이 조금 넘게 구입한 E사장은 사업이 여의치 않아 채권은행 으로부터 경매 개시 통보를 받게 되었습니다.
경매 법리로 따지는 E사장의 주장에 의하면말소기준권리인 채권은행의 1순위 근저당 설정에 앞서 친인척 명의 임대 보증금 4천만원을 소액배당금과 낙찰자로 부터 받아내게 되는데, 그렇게 되면 지난 3~4년 동안 가족들 거주해왔고 은행 으로부터 사업자금 대출받아 썼고 거래처와 근저당 계약으로 물건대금 조달 담보로 활용까지 했는데 원금 기준으로 2~3천만원만 손해보고 3억 이상의 부채를 털어 냈다는 결론 입니다.
근래 창구에서 만나는 개인사업 하는 분들의 80~90%가 본인 명의 아닌 배우자 명의로 주택을 구입하는 것을 볼 수 있습니다. 물론 사업하는 과정에서 본의 아니게 납품대금 결제나 사업상 채권채무 관계로 빚어질지 모를 피해를 미리 막을수 있고, 가족을 위한 집 한채 만큼은 보호하기 위해서 라고 하지만 때로 자금융통이 벅차 이를 악의적 으로 이용할 경우 채무 면탈의 방편으로 이용되는 경우도 볼 수 있었습니다.
위의 사례들 에서 보듯 상가나 사업용 건물의 신축 이나 리모델링 과정에서 자금 부족 으로 채무 불이행 되어 경매 개시되면 시공사 등에서 공사대금 유치권 신고를 하게 되지요. 이때 소유 채무자 스스로 하거나, 도급공사 업자와 합의하고 유치권 대금을 부풀려 신고 하는 경우가 대부분 입니다. 경매에는 넘어 갔지만 어떻게 해서든 되찾 으려는 의도에서 이지요.
그렇게되면 해당 물건에 대해 깊은 사정을 알수 없는 입찰자 들은 당연히 소극적 으로 접근하며 입찰을 꺼리게 되어 실제 적정가 대비 유치권 (공사)금액 보다 더 낮은 가격 까지 떨어지게 되고 기존 채무자가 이러한 사정을 아는 제3자나 새로운 법인을 내세워 낙찰로 소유권을 다시 획득하게 됩니다.
이러한 ‘그들만의 잔치’는 경매시장 에서 비일비재 하게 발생하며, 특히 외딴곳에 떨어져 지어진 공장건물 에는 특수 기계기구가 버젓이 분해 되거나 가동 중단인 상태에서 정체를 확인할 수 없는 유치권자의 신고액이 감정가의 20%를 초과하는 경우가 대부분 입니다. 장사가 잘되고 상권이 살아있는 근린상가 유치권은 감정가의 최고 70%에 까지도 이른다면 왠만한 강심장을 가진 전문가 라도 입찰 받겠다고 덤벼들기 쉽지 않겠죠?
이래저래 경매진행하며 채무 불이행 으로 이자 안 갚고 견디다 1~2년 후에 주변 부동산 시세가 오르고 시세보다 훨씬 싼 값에 다시 낙찰 받으며 대출금 이나 가압류등 줄줄이 걸려있던 채무 모두 걷어내고 털어내니 이 분 들이 ‘경매 부동산 으로 돈버는 분들’ 아니겠습니까?
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