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작성일 : 09-03-11 21:25
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글쓴이 :
SGMA
 조회 : 3,012
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1.대항력의 개념
임차권은 채권의 일종으로서 계약을 했던 당사자간에만 효력이 인정되는 약점을 갖고있다. 이와 같은 문제점에 따라 도입된 주택
임대차보호법은 임차인이 어렵게 등기를 하지 않더라도 간단한 절차만 마쳐두면 새 주인 에게 자기의 임차권을 계속 주장할 수있
는 법적 권리, 즉 대항력을 갖을 수 있게 함으로써 안심하고 주거생활을 할 수 있게했다.
새주인에 대하여 대항력을 가진 임차인은 이전 주인과 맺은 계약대로 임차를 계속할 수 있고 임대기간이 끝나면 갱신하던가 아니
면 임차를 끝내고 새 주인에게 보증금을 돌려달라고 요구할 수 있다. 즉 임차권을 등기했을 때와 같은 효력을 갖게 되는 것이다.
2.대항력의 성립3대요건
1)최선순위 근저당보다 먼저 전입할것.
2)사실거주.
3)정당한 계약.
임차인이 대항력을 가지려면 제3자가 그 주택에 임차인이 있음을 명백 하게 알 수 있게하는 유효한 공시방법으로서 2가지를 해두어야 한다.
하나는 주택에 입주, 즉 이사하는 것이고, 또 하나는 주민등록 전입신고 를 하는 것이다.
이렇게 하면 입주와 전입신고일중 늦은 날의 다음날부터 그 집을 산 제3자에 대해 대항력을 부여한다. (법 제3조 1항)
단, 이 대항력을 갖췄다고 해서 입주와 주민등록을 마친 다음 날 이 후 에 그 집을 산 사람이면 누구에게나 그 권리를 행사할 수 있는 것은 아니다.
주민등록의 전입신고
주민등록 전입신고일은 임차주택에 얽힌 여러 권리들의 순서를 결정짓는 중요한 기준이므로 임차인은 다음과 같은 점들에 유의해야 한다.
① 입주와 주민등록 주체의 범위
전입신고를 할 때 세대주나 세대주를 포함한 가족 모두, 또는 배우자나 자녀등 가족의 일부만 먼저 신고한 경우등 여러 경우가 있
을 수 있는데 언제를 신고일로 볼 것인지가 문제가 된다.
판례에 따르면 이 법의 입법취지에 따라 주민등록의 범위를 넓게 해석하여 임차인 본인에만 국한하지 않고 배우자나 자녀등 가족과 더 나아가 적법한 전차인(轉借人)이나 임차권을 양도받은 사람(讓受人)이 임차인 보다 먼저 주민등록신고를 한 경우에도 그 다음날을 대항력 취득일로 본다.
② 주민등록을 중간에 옮기는 경우
대항력의 요건은 입주와 전입신고만으로 끝나는 것은 아니다.
대항요건을 일반 매매등에서는 보증금을 돌려받을 때까지, 경매에서는 적어도 낙찰기일까지 계속 유지되어야 효력을 갖게 된다.
(대법원판결 95다44597-1997.10.10선고)
(주의: 확정일자의 존속요건 참조)
따라서 중간에 주민등록을 잠시라도 다른 곳으로 옮기게 되면 대항력을 상실하게 되는 것이다.
③ 전입신고 주소가 사실과 다른 경우
전입신고서에는 주소를 정확히 적어냈는데 동사무소 직원이 잘못 등재 하고 후에 이를 정정한 경우는 임차인의 잘못이 아니므로 신고를 마친 다음날을 대항력이 생긴 날로 본다.
혹시 정정을 했을때는 당초의 전입신고서 사본등 입증서류를 확보해 두는 것이 좋다.
주택임차권이 대항요건을 갖춘 날과 저당권, 가압류등 다른 권리들의 등기일이 같은날일 때는 어떻게 될까.
대항력은 입주와 전입신고를 한 당일이 아니라 다음날 새벽0시부터 효력을 갖고,다른 등기권리는 보통 낮에 이루어진다.
그러므로 같은 날 이뤄졌다면 항상 주택임차권이 하루 뒤지는 것이다.
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