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작성일 : 11-07-05 10:09
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글쓴이 :
SGMA
 조회 : 5,229
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전세권자는 최우선변제 대상이 아니다
서울에서 자취를 하는 대학생 임모씨(28세). 그는 전셋집이 경매로 넘어가면서 눈물을 머금고 임차보증금 2,000만원을 날리고 말았다. 선순위로 저당권이 설정돼 있었지만, 임씨는 소액보증금이었기 때문에 최우선변제를 받을 수 있다고 생각했고, 만약의 사태에 대비해 전세권설정등기까지 한 상태였다.
하지만 결과는 자신의 생각과는 달리 보증금을 한 푼도 건지지 못하는 최악의 상황이 발생하고 만 것이다. 그렇다면 임모씨가 어떠한 실수를 했기에 이러한 상황이 발생됐는지 비슷한 사례를 통해 알아보자.
좌측의 물건은 서울 은평구 녹번동에 있는 다세대주택이다. 법원임차조사내역을 보면 보증금 2,000만원에 점유기간은 2010년 6월 2일부터 2012년 6월 3일까지라고 나와있고, 배당신청도 2011년 3월 24일로 배당요구종기일 이내에 했다.
등기권리 사항을 살펴보면 말소기준권리인 1순위 근저당권(1억 2,000만원)이 2009년 9월 8일, 2순위 근저당권(9,000만원)이 2009년 9월 10일일 각각 설정돼 있고, 3순위로 2010년 6월 8일 임차인이 전세권설정등기를 했다. 이후 2011년 1월 19일 1순위 근저당권에 기한 임의경매기입등기가 되어 있다.
임차인의 경우 후순위전세권자이지만 주택임대차보호법에서 정하는 소액임차인으로 대항력(전입신고+점유)을 갖추고 있고, 배당요구종기일 이전에 배당요구만 하면 최우선변제를 받을 수 있다. 현재(2010년 7월 26일 이후) 주택임대차보호법에서 정하고 있는 서울지역의 소액보증금은 7,500만원이고, 최우선변제금액은 2,500만원이다. 하지만 선순위 근저당 일자가 2009년 9월이므로 증액되기 전의 보증금인 6,000만원 이하에 2,000만원을 우선 변제 받을 수 있다.
하지만 위의 물건의 매각물건명세서를 자세히 살펴보면 임차인의 전입신고 일자가 없다. 임차인은 전세권등기를 해놨기 때문에 전입신고나 점유를 안 하더라도 대항력이 유지돼 최우선변제를 받을 수 있을 것으로 생각한 것으로 보인다.
또 대법원 문건접수내역을 살펴보면 임차인의 배당요구가 임대차계약에 따른 것이 아닌 전세권에 기한 것임을 알 수 있다.
위의 임차인은 소액보증금에 따른 최우선변제를 받을 수 있음에도 불구하고 대항력(전입신고+점유)의 요건을 갖추지 못하고, 전세권설정등기만 했기 때문에 전세권에 의한 순위배당을 받을 수 밖에 없다.
판례에서는 주택임차인이 그 지위를 강화하고자 별도로 전세권설정등기를 마치더라도 주택임대차보호법상 주택임차인으로서의 우선변제를 받을 수 있는 권리와 전세권자로서 우선변제를 받을 수 있는 권리는 근거규정 및 성립요건을 달리하는 별개의 것이라고 판시하고 있다.
따라서 한 사람이 주택임차인의 지위와 전세권자의 지위를 동시에 갖고 있더라도 효력은 각기 발생되기 때문에 각각의 지위를 따져볼 필요가 있다
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