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작성일 : 09-02-16 19:54
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글쓴이 :
SGMA
 조회 : 2,574
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임대사업자등록으로 중과세를 피하는 방법
세법을 개인적으로 어렵게 생각한다.
공인중개사시험준비할 때는 무작정 외워서 어렵지 않게 정답을 맞혔지만
부동산.경매실무에서는 간단한 문제 같은데 쉽사리 중요부분을 놓치곤 한다.
어쩌면 어렵다는 것보다 생각은 안하고 세무사에게 쉽게 맡겨버리기 때문이 아닐까 싶다.
세금을 합법적으로 피하는 방법중의 하나로 임대사업자등록을 꼽는다.
임대사업자등록을 정리해 본다.
5채 이상의 주택을 묶어서 시청이나 구청에 주택임대사업등록을 하고,
세무서에 사업자등록을 신청하는 것이다.
종합부동산세는 주택임대사업을 진행하는 순간부터 제외되고,
10년 경과 후 매각하면 50~60% 세율의 양도소득세를 피할 수 있다.
주택임대사업에서 필요한 요건들은 다음과 같다.
1. 5채 이상의 주택이 동일한 행정구역 안에 있어야 한다.
2. 임대주택 규모는 국민주택 규모인 85㎥이하여야 한다.
3. 임대사업을 시작하는 단계와 매각하는데까지 공시가액 3억원 이하가
유지된다면 50~60% 세율의 양도소득세도 필할 수 있다. 이하여야 한다
다가구주택은 가구별 거주지를 한 채의 주택으로 본다.
따라서 5구(독립된 가구가 주거할 수 있는 공간) 이상을 임대하면
각 구를 주택으로 간주해서 종합부동산세 대상에서
제외되는 임대주택으로 인정된다.
다만 시청이나 구청에 주택임대 사업등록을 할 수 없기 때문에
세무서에 사업자등록을 내면 주택임대사업을 진행하는 것으로 인정받을 수 있다.
하지만 다가구주택과 다세대주택의 임대는 차이가 있다.
다세대주택으로 주택임대사업을 할 경우에는
종합부동산세와 양도소득세를 모두 피할 수 있지만,
다가구주택은 종합부동산세만 피할 수 있다.
즉 10년이 경과된 이후에 다가구주택을 매각할 땐
단독주택으로 판단하기 때문에 다른 주택을 보유하고 있는 상황이라면
50~60%의 양도소득세를 피하기가 어렵다는 것이다.
요즘 주택거래가 활성화되어 있지 않다. 그만큼 가격의 상승폭이 커서겠지만
파는 사람쪽에서도 양도세의 부담으로 매도를 망설이기 때문이다.
절세에 대한 관심을 기울여야 할때다.
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