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작성일 : 08-06-11 15:53
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글쓴이 :
SGMA
 조회 : 4,704
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부동산 경매에 있어 점유인들이 부정확한 지식과 오해에서 여러 가지 문제가 발생되는 경우가 많아 다음과 같이 주요 내용을 알려드리니 참고하시기 바랍니다.
1. 이사가기 : 소유자나 세입자 모두 소유권 이전과 동시에 주택을 비워야 하나 세입자인 경우 배당받기 이전에 새집을 구하기가 어려운 현실 때문에 통상 배당기일까지 집을 비우고 있습니다.
-세입자가 배당금을 수령하려면 반드시 낙찰자의 인감이 첨부된 명도확인서(집을 비웠다는)가 필요합니다.
2. 각종 공과금 부담책임 : 모든 공과금은 수익자 부담의 원칙에 따라 사용한 사람의 책임이며 이사하는 날까지의 비용은 모두 거주하는 사람들이 부담하여야 합니다.
-흔히 경매 들어간 집의 경우 거주자들의 과도하게 사용하여 체납금액이 누적되는 경우가 많은데 낙찰자는 소유권 이전 받은 날 이후 사용분만 부담하므로 그 이전 사용분은 사용자의 책임으로 한전, 수도국, 도시가스에서 계속 관리, 청구되고 재산이 있을 경우 압류되거나 향후 주택 소유시 연체금액이 정리되지 않을 경우 가스, 전기, 수도가 공급되지 않게 됩니다.
3. 주택이나 기물이 파손, 훼손, 분실 : 경매로 인수한 주택에 파손, 훼손, 분실이 있는 경우 현점유자는 이에 대한 민사적, 형사적 책임을 지게 됩니다.
-정당하게 법원 매각으로부터 취득한 부동산에 관하여 내부에 귀속된 싱크대, 냉장고, 샤시, 보일러, 신발장, 욕조, 변기(비데포함), 현관문, 베란다, 마루바닥 등과 같이 벽이나 콘크리트에 부착되어 있던 것들은 종물 또는 부합물로서 민법 제358조 "저당권의 효력은 저당부동산에 부합된 물건과 종물에 미친다"라는 조항과 동법 제100조 "종물은 주물의 처분에 따른다"라는 조항과 대법원판례 83마469 "등기부상의 표시 없는 부합물, 종물에 대한 경락허가결정에 따라 모두 적법하게 경락인이 소유권을 취득 한다"는 조항에 근거 모두 낙찰자의 소유입니다.
따라서, 부동산 명도시 부동산에 예속된 부속물을 하나라도 손괴, 적출 또는 소유 이동할 경우 "기물손괴죄" "절도죄" "강제집행면탈죄" 등으로 처벌될 수 있습니다.
4. 이사비 여부 : 흔히 경매당한 소유자나 세입자들이 이사비를 언급하는 경우가 많은데 낙찰자가 이사비를 부담할 아무런 이유가 없습니다. 과거에 사람을 내보내려면 많은 시간(6개월~1년)과 비용이 들다보니 소송보다 당사자간 합의를 통한 해결과정에서 이사비라는 것이 발생하였는데 2002. 07. 새 민사집행법 시행으로 지금은 1개월이면 인도명령을 통한 강제집행이 가능하고 비용도 저렴하여 더 이상 이사비를 통한 해결이 불필요하게 되었습니다. 물론 지금도 세입자가 원만하게 명도 할 경우 실제 이사비 정도의 배려는 되고 있습니다.
-정당한 권리 없는 불법 점유인(주택소유권 이전 이후에 거주하는 사람들/ 세입자도 소유권이전 된 이후부터는 불법점유인에 해당됨)이 소유자에 대하여 부당하게 금전을 요구하거나 또는 부당한 요구 사항을 강요하는 경우 이는 "공갈, 협박죄"에 해당하며 정당한 권원 없이 주택을 비워지지 않는 경우 "권리행사방해죄"에 해당되어 형사적으로 문제될 수 있습니다.
5. 명도지연에 따른 책임 : 점유자(세입자 또는 전소유자)가 정당한 권리 없이 집을 비워주지 않을 경우 형사문제와 별도로 민사책임을 지게 됩니다. 강제집행이 있을 경우 그 비용 및 월세(주택점유사용료/ 현재 전세금 * 연 20% / 12개월)를 부담하여야 하고 명도지연에 따른 별도의 손해를 배상할 책임을 지게 됩니다.
-이러한 비용은 점유인의 급여, 가재도구등에 대한 차압이나 세입자의 배당금을 압류하여 충당하게됨니다.
6. 부동산의 명도인정 : 부동산을 명도함에 완전하게 인정되려면 ① 제반 공과금의 정산 ②해당 주택의 변경, 훼손, 분실 비품의 원상복구 ③소유물의 완전한 반출 ④ 관련 쓰레기 및 폐기물 처리 ⑤ 주택 내, 외부 열쇠의 인도가 있을 경우 유효하고 적법한 명도로 인정되는 것입니다.
- 낙찰자에게 연락 없이 임의로 집을 비우거나 열쇠를 제 3자에게 맡기거나 일정 장소에 보관하는 경우 등은 적법한 인도로 인정받지 못합니다.
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