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작성일 : 08-12-29 12:12
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글쓴이 :
SGMA
 조회 : 3,114
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권리분석요령
아파트
▶ '대지권/ 토지별도등기' 관공서 및 거주민조사. 아파트 및 연립주택 매물 중 '대지권 없음' 또는 '토지별도등기 있음'이라고 명시된 경우가 있다. 행정절차상 신규입주아파트는 토지등기가 늦게 나오는 수가 있으며, 이러한 경우 큰 문제가 되지 않는다. 그러나 지주와 시공사와의 갈등으로 인해 토지정리가 끝나지 않은 경우, 또는 시공사(시행사)가 토지를 담보로 잡힌 후 채무를 갚지 않아 별도등기 상태로 남는 경우 등이 있을 수 있다. 최악의 경우 토지주인과 건물주인이 분리되어 지상권 분쟁이 일어나거나 토지를 별도로 구입해야 하는 손실이 있을 수 있으므로 '대지권 없음' 또는 '토지 별도등기 있음'의 내역을 등기소와 현거주주민에게 반드시확인해야 한다.
▶ 아파트의 방향과 층수별 시세차이 조사 한 단지라 할지라도 방향과 층에 따라 시세차이가 많이 날수 있고, 중개업소마다 가격이차이가날 수있으므로 2-3군데 이상 방문하여 향과 층별로 탐문 조사가 필수다.
▶ 관리비는 연체여부 확인. 관리비 연체료는 경매물건에 등재되지 않는 한 낙찰자가 인수할 법적 책임은 없다. 그러나 실제 현장에서는 관리사무소 또는 입주자협의회 등과의 관계상 낙찰자가 책임지는 경우가 많다.
▶ 분양평수와 전용면적을 확인 및 계단식 복도식 확인 서울 서대문구 청구아파트의 경우 32평형과 39평형의 전용면적은 모두 25.7평으로 같다. 조합아파트의 경우 주차장면적 및 공용면적을 넓혀서 분양평수를 높이고 분양가를 높이는 수법을 쓰곤 한다. 따라서 실입주 목적의 고객은 분양평수만이 아니라 전용면적을 함께 비교해야 한다. 또한 계단식과 복도식 그리고 건축년도를 확인하여 실제 면적을 정확히 뽑아야 한다.
▶ 재건축 아파트 유의점 어떤 아파트가 재건축 붐에 휩싸이면 그아파트의 가격은 천정부지로 치솟는다. 따라서 그것은 낙찰가에도 영향을 미쳐 일반시세 보다도 상당한 고가에 낙찰되는사례를 종종 볼수있다. 하지만 나중에 알고보니 향후 5년내지는 택지개발지구에 묶여있지않아서 재건축이들어갈것이라는 가능성만으로 재건축이라는 유언비어가돌아 낭패를 보기도한다.
또한 준공 후 20여년 된 저층아파트를 구입하는 사람들은 대체로 재건축을 기대하고 있다.
때문에 경쟁에 휩쓸리다 보면 중개시세보다 비싸게 낙찰 받기도 한다.
그러나 택지개발지구로 묶여있는 아파트는 단지의 용적률 및 구조변경이 이루어지기 힘들며, 재건축으로 용적률 등이 바뀌기 위해서는 새로운 상세계획구역으로 지정되어야 한다. 따라서 주공아파트는 우선 택지개발지구인지 해당구청 등에 확인하고, 택지개발지구에서 풀
릴 가능성이 있는지 확인하지 않으면 낭패를 볼 수가 있다. 또한 고층아파트의 경우 재건축을 해도 더 이상 용적률을 높이기 힘든 경우에는 평수를 넓히기 힘들거나 추가부담금이 매우 많을 수 있으므로 매입비용보다 추가부담금이 더 많을 수도 있다. 또한 건물평수가 크더라도 대지지분이 매우 작거나 국공유지인 경우는 재건축비용을 대부분 부담해야 하므로 수익성이 없다.
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