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작성일 : 08-11-03 21:29
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글쓴이 :
SGMA
 조회 : 3,261
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토지.농지.임야. 현장권리분석요령
토지, 농지, 임야
▶ 제일 중요한한 감정가와 시세 차이는 조사. 지방 토지,농지와 임야의 경우 감정가액이 중개시장의 시세와 차이가 나는 경우가 많다. 특히 큰 토지의 경우 시장시세는 공시지가의 50%이하로 거래되기도 하지만, 감정가액은 공시지가수준으로 평가되기도 한다. 따라서 감정가 대비 몇 %에 낙찰 받을 것인가를 판단하기 이전에 현지의 거래시세를 비교해야 한다.
▶ 관공서에서 개발계획 필히 검토 지방토지의 시세 급반전은 주로 지방자치단체의 장기발전계획 발표와 맞물려 있다. 때문에 시군구청 홍보실을 통해 이를 구해보면 장기적으로 시세의 상승시기 및 개발가능성을 예측할 수 있다.
▶ 민원여부는 반드시 확인한다. 건축법 및 개발관련법에는 문제가 없더라도 형질변경 후 대지로 조성하는 과정에서 민원에 휘말리는 경우가 종종 있다. 때문에 토지매입 및 농지취득자격증명을 얻는 과정에서부터 현지민의 동향을 살펴볼 필요가 있다.
▶ 지상권, 분묘기지권 확인은 필수 지방토지의 경우 건물만이 아니라 수목의 소유권여부, 분묘기지권이 있는지 확인해야 낭패를 보지 않는다
▶ 전용허가 또는 형질변경여부. 토지이용계획원에 준농림지로 되어 있지 않은 농지와 임야는 전용허가와 형질변경이 되지 않는다. 또한 군사시설보호지역, 공원용지, 풍치지구, 미관지구 등 건물의 신축제한여부 등에 주목해야 한다. 농지취득자격증명의 필요성 여부도 확인해야 한다.
▶ 토지경계선으로 싸우는 사례는 법정에서 종종 볼수 있다. 임야의 경우 필지간 경계선이 불분명할 수 있으므로, 낙찰 후 실측 측량으로 을법적분쟁을 방지해야 한다. 또한 법원에 열람 된 감정평가자료의 사진조차 다른 필지의 사진이 붙어 있는 경우가 종종 발생한다. 따라서 현지답사에서는 지역주민의 협조를 통해 어느 정도나마 경계선을 확인해야 한다.
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