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작성일 : 08-06-04 17:31
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글쓴이 :
SGMA
 조회 : 3,381
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<법원 경매 진행절차>
신청
경매신청 경매지 결정 경매준비 물건자료열람 현장답사
↓
입찰
↓
개시 - 입찰개시(오전 10시 경매법정)
입찰서류 최종 열람
작성 및 제출 - 입찰표, 입찰보증금봉투, 보증금
개찰 - 입찰봉투개봉, 낙찰자선정
낙찰
↓
보증금반환
낙찰여부결정
대금지급기일 결정
배당신청 - 세입자 등 권리관계자
인도 - 인도명령, 명도소송
종료
건물 인도
<경매 투자시 유의사항>
경매는 곳곳에 함정이 도사리고 있다. 그런 만큼 묻지마투자는 금물이다.
▲ 사전답사는 기본 = 경매 참여 전에는 반드시 관련자료 열람과 현장방문을 해야 한다. 법원에 비치된 입찰명세서를 통해 해당 물건의 근저당· 가압류· 세입자 유무 등을 살펴야 한다. 이때 아파트나 주택·상가·사무실 등은 임차인의 보증금 문제를, 토지는 법정지상권 유무를, 농지는 자신이 농지취득자격이 있는지를 반드시 확인해야 한다. 특히 초보자는 선순위 근저당보다 앞선 권리자가 있을 경우 미련을 버리라고 경매전문가들은 조언하고 있다. 이런 경우는 낙찰자가 모두 그 부담을 떠안아야 하기 때문이다. 현장 방문시 물건의 상태를 살펴보는 것도 기본이다.
▲ 감정가 너무 믿지마라 = 감정가는 입찰일보다 짧게는 5개월, 길게는 1년 전에 책정된다. 따라서 감정가가 정해진 이후 부동산경기가 침체되면 가격이 떨어지는 경우도 흔하다 . 시세를 감안하지 않고 감정가보다 최초 입찰가가 낮다고 무조건 낙찰을 받았다가는 시세보다 비싸게 낙찰을 받는 경우도 있다. 입찰시 해당물건 소재지 중개업소에 들러 시세를 알아봐야 하는 이유가 바로 여기에 있다. 이와 함께 경매로 물건을 구입할 때 각종 세금이나 비용 등을 감안하면 아파트는 시세 대비 80∼85%, 단독이나 빌라 등은 70∼80% 선에서 낙찰을 받아야만 최소한의 시세차익을 낼 수 있다는 점도 알아두면 좋다. (대한매일 김성곤기자)
중개업소에서 미리 정확한 가격 알아봐야
싸게 나온 법원 경매물건을 잘 골라 낙찰 받으면 아파트·상가·토지 등을 시세보다 적게는 10%에서 최고 50% 수준까지 싸게 구입할 수 있다. 그러나 법원 경매의 장점이 알려지면서 기본적인 경매지식을 갖추지 않은 초보 투자자들이 대거 경매에 참가해 피해를 보는 사례가 속출하고 있다. 경매에 부쳐진 부동산은 대체로 등기부상의 각종 권리 관계가 복잡하게 얽혀 있거나, 초보 투자자들이 이해하기 어려운 각종 하자를 안고 있어 곳곳에 함정이 도사리고 있기 때문이다.
우선 경매물건의 최저가격이 지나치게 싸면 ‘함정’이 있다고 봐야 한다. 특히 아파트·주택 등 인기 있는 경매물건이 여러 번 유찰된 경우 반드시 하자 여부를 꼼꼼히 짚고 나서 입찰을 결정해야 한다. 최초 저당권 설정일을 기준해 세입자가 먼저 전입신고를 마치고 거주하고 있다면 선순위 세입자로서의 권리를 갖추고 있어 낙찰자가 전세금을 물어줘야 한다.
상가도 주택처럼 권리관계의 선후를 잘 따진 다음 입찰해야 한다. 권리관계 파악 외에도 세입자 명도(집 비우기)도 신경 써야 한다. 경매에 부쳐진 부동산에는 채무자와 세입자들이 살고 있는 경우가 많은데 그들과의 원만한 합의(이사비·합의금 등)를 통해 분쟁과정 없이 내보내는 과정을 거치는 게 좋다.
법원 경매감정가의 맹신은 금물이다. 초보투자자의 경우 감정가를 시세로 오인해 값을 높이 썼다가 두고두고 후회하는 수가 많다. 감정가는 현재 시세라기보다는 기준가격으로 봐야 한다. 사전에 중개업소에 들러 현재 거래되고 있는 정확한 가격을 알아보고 입찰가격을 산정하는 게 좋다. 아파트의 경우 같은 단지라도 매매 값이 들쭉날쭉할 수 있기 때문이다.
처음 경매시장을 두드리는 초보자라면 사전에 어느 정도 경매입찰 지식을 쌓아두는 게 필요하다. 직접 입찰장을 찾아 경매절차를 파악하고 입찰서류 쓰는 법 등 과정을 익힌 다음 투자에 나서야 한다. 또 새롭게 바뀐 경매제도를 숙지한 후 입찰에 참여하는 것이 좋다. (윤재호·메트로컨설팅 대표 ☎(02)512-5603)
★ 부동산 규제내용
1. 투기지역 : 투기지역은 주택 투기지역과 토지 투기지역의 2종류가 있으며, 주택투기지역은 아파트와 연립주택에 대해, 토지투기지역은 토지와 오피스, 상가에 대해 양도소득세를 실거래가로 과세하는 제도이다.
2. 투기과열지구(분양권 전매금지)
3. 주택거래신고제(실거래가로 취득세·등록세 부과. 경매로 아파트 취득시에는 적용이 없으나 매도시에는 신고하여야 함.)
4. 1가구 다주택자 양도세 중과세
▣ 땅투자시 주의할 점
1. 투기 아닌 투자를 생각하라 = 무리한 투자는 금물. 분수에 맞는 투자가 정석이다. 덩치가 큰 땅을 찾기보다 자신의 자금 동원 능력을 감안, 투자하는 자세가 필요하다. 특히 귀가 얇은 초보자는 남의 말을 믿다가 투자금을 날리는 사례가 많다.
2. 개발예정지를 찾아라 = 대규모 개발이 예정된 주변 땅 구입은 성공 투자를 보장한다. 그동안 땅값 상승이 컸던 지역을 보면 택지지구 주변, 공단 조성지역이 빠지지 않는다. 택지조성은 정부가 추진하는 가장 정확한 개발정보다. 일단 택지개발예정지구로 지정되면 개발 시기의 차이는 있을지언정 거의 모두 예정대로 개발됐다. 대규모 인구가 유입되면 주변 땅 가치가 그만큼 올라간다. 분당이나 일산 신도시 주변 땅값 상승률이 이를 방증한다.
3. 뜬소문은 믿지 말라 = 정확한 정보를 바탕으로 한 정석투자만이 성공할 수 있다. 갑자기 튀어나온 개발 정보나 뜬소문에 조심해야 한다. 부정확한 소문만 믿고 달려들었다가 실패하기 십상이다.
4. 땅값은 도로를 따라 움직인다 = 서해안고속도로, 중앙고속도로 개통지역 주변을 보면 알 수 있다. 도로 개통은 주민의 생활 반경을 확대한다. 도심 접근성이 좋아져 유동 인구가 많아지면서 투자가 활성화되기 마련이다. 자연히 땅값이 오를 수밖에 없다.
5. 도시계획을 눈여겨봐라 = 도시계획은 해당 도시의 개발 방향을 알 수 있는 척도다. 입안 단계부터 최종 결정 때까지 놓치지 말고 추적하면 땅값 상승지역을 예측할 수 있다.
6. 권리관계 잘 따져라 = 토지는 아파트와 달리 권리관계가 복잡하다. 공부상(등기부등본) 권리관계만 믿어서는 안된다. 실제 이용상황이 달라 이용제한을 받는 경우도 허다하다.
7. 타이밍도 중요 = 대규모 개발 예정지역, 땅값이 급등하는 곳은 정부가 나서 토지거래허가구역으로 지정한다. 판교지역이 좋은 예다. 판교개발이 기정사실화되면서 일찍 투자한 사람들은 이익을 남기고 빠져나왔다. 그러나 막차를 탄 사람은 거래 제한 등으로 어려움 겪고 있다.
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