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작성일 : 10-12-17 13:28
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글쓴이 :
SGMA
 조회 : 2,322
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즐거운 명도
명도하면 떠오르는 이미지는 나쁜 이미지를 연상하기 쉽다. 나쁜 이미지 중에는 내쫓는다는 이미지와 내보내는데 겪을 수 있는 다툼이 섞여있다. 첫 번째 내쫓는다는 이미지는 법원경매의 구조를 잘못 이해하고 있기 때문에 오는 것이다.
예를 들어 우리가 택시를 타고 목적지에 도착하면 운임을 지불하고 승객은 당연히 내려야 한다. 만약 내리지도 않고 운임을 더 내지도 않고 버틴다면 형법이나 민법의 분쟁의 대상이 될 수밖에 없다.
어떤 사연이든지 간에 경매가 진행되었다면 소유자와 채무자 그리고 세입자는 해당 부동산을 비워주어야 한다. 이것은 내쫓는 것이 아니고 자기 책임의 원칙에 충시한 것이다. 식당에서 밥을 먹었으면 돈을 지불해야 하고 돈을 빌렸으면 갚아주어야 한다.
사정의 딱함을 떠나서 채권자으 돈도 중요하기 때문이다. 채권자의 돈을 함부로 떼먹어도 괜찮다는 원칙은 어디에도 없다. 법원경매는 매우 안정적인 재테크 수단이다. 그렇기 때문에 부자의 꿈을 꾸고 있다면 반드시 해야 하고 이왕에 할 것이면 더 열심히 자주 해야 하는 것이다.
그런데 경매를 자주 하려고 해도 마음 한 구석에 꺼림직한 것이 바로 명도 분쟁인 것이다. 즐거운 명도... 어떻게 해야 즐겁게 명도를 할 수 있을까? 우선 확실히 알아두어야 할 것은 명도는 반드시 즐겁게 해야 하며, 투자자 본인이 즐거움을 느껴야 한다는 것이다. 명도가 즐겁지 않으면 투자를 꺼리게 되고 부자의 길은 멀어지게 된다. 또한 이 문제는 명도의 효율성과도 관련되어 있다.
독자들이 이해하기 쉽게 한 가지 예를 들어보자. 돈을 떼먹은 채무자의 집에 채권자가 빚을 독촉하여 갈 경우 마음이 즐거울까? 그렇게 못할까? 대다수의 경우 즐겁지 못할 것이다. 하지만 산타클로스가 자기 집을 무단으로 침입을 할 경우에는 어떨까? 오히려 침입을 반길 것이다.
바로 이 원리이다. 자기 돈을 받으러 가는데도 불안한 마음은 상당히 아이러니한데 결론을 말하자면 베풀러 가는 입장에서는 하등의 불안한 마음이 없지만 받으러 가는 입장은 역시 불편하다. 즉, 소유자, 채무자, 세입자에게 베풀러 가는 마음을 가지고 명도를 진행하라는 것이다.
많은 고객을 만나지만, 왜 명도합의금을 지불해야 하는지에 대한 이해가 많이 부족한 사람들이 많다. 낙찰을 받았으면 됐지, 왠 명도합의금이냐? 내가 빚졌냐? 이런 생각들이다. 이런 생각들은 반드시 명도마찰을 불러오고 경매투자에 좋지 않은 느낌을 받고 지속적인 투자를 하지 않으므로 해서 본래의 뜻을 달성하지 못한다. 사소한 생각이 미래를 결정하는 막대한 영향을 끼친다는 말이다.
그렇다면, 명도합의금을 줄려고 마음을 먹었다고 치자. 그러면 어느 정도 선에서 주는 것이 좋을까? 달라고 하는 금액을 무조건 준다면 수익이 떨어질 것이다. 상식적인 한계가 분명히 존재한다. 그것은 명도소송과 인도명령을 집행했을 경우, 투입되는 시간과 비용을 함께 고려해서 결정하면 된다. 인도명령의 대상이 되는 소유자, 채무자, 부동산 점유자는 통상 200만원에서 300만원 정도 비용이면 문제없이 내보낼 수 있다. 인도명령은 민사집행법에서 낙찰자에게 주는 선물이라는 말이 있듯이 신속한 것이 장점이며, 대부분의 경매사건의 경우 매우 간단하게 집행을 할 수 있다.
자 이제는 선택이다. 비슷한 내용에 강제집행을 할 것인가? 아니면 강제집행의 비용한계내에서 기분 좋게 상의하고 잘 조율해서 명도에 임할 것인가?
‘분명한 것은 즐거운 명도는 곧 본인의 지속적인 투자를 위해서 반드시 필요한 것이다’는 사실이다. 즐거운 명도는 해도 좋은 것이 아니라 반드시 그렇게 해야만 하는 것이다
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